Wohnflächenberechnung | DIN 277 | Balkon | Dachschräge

Die Wohnfläche beschreibt den Grund und Boden einer Immobilie, der ausschließlich zum Wohnen geeignet ist. Doch genau an diesem Punkt gibt es Schwierigkeiten bei der genauen Definition der Begrifflichkeit, denn in Deutschland gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene oder allgemeingültige Vorschrift zur Berechnung der Wohnfläche. Weiterhin kann es große Unterschiede zwischen der Grundfläche und der tatsächlichen Wohnfläche geben, da nicht alle Quadratmeter gleichermaßen angerechnet werden dürfen. Die Wohnflächenberechnung ist mittels zwei verbreiteter Methoden möglich, nämlich anhand der Wohnflächenverordnung (WoFIV) oder der DIN Norm 277. Grundsätzlich gilt immer die Flächenberechnung mittels der Formel „Länge multipliziert mit Breite“.

Zu Beginn gilt es die Begriffe Grund- und Wohnfläche voneinander zu trennen. Hinsichtlich der beiden Berechnungsverfahren gibt es nämlich große Unterschiede. Nach der WoFlV können sich Grundfläche und Wohnfläche ein und desselben Raumes unterscheiden. Wenn beispielsweise Dachschrägen enthalten sind, wird nicht jeder Quadratmeter Grundfläche auch zu 100% angerechnet. Hier spielt die wichtigste Rolle die Raumhöhe, denn unter zwei Metern gehen entweder 50% der Fläche (1 bis 2 Meter Raumhöhe) oder kein Anteil mit in die Berechnung ein.

Der Begriff Nutzfläche tritt bei einer Wohnflächenberechnung mit DIN 277 ins Blickfeld. Grundsätzlich gibt es mehrere Möglichkeiten eine Fläche zu nutzen, die in der DIN-Norm  folgendermaßen geregelt sind:

• Wohnen und Aufenthalt
• Pflegen und Heilen
• Büroarbeit
• Verteilen, Verkaufen und Lagern
• Maschinen- und Handarbeit, Produktion, Experimente
• Kultur, Unterricht und Bildung
• Sonstige

Daraus ergibt sich, dass eine Nutzfläche durchaus eine Wohnfläche sein kann. Daneben unterscheidet die DIN-Norm bezüglich der Wohnflächenberechnung noch zwischen Verkehrs-, Funktions- und Nutzfläche. Flure und Treppenhäuser, beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus, zählen zur Verkehrsfläche und sind kein Teil der Wohnflächenberechnung. Sind in Kellerräumen oder Hauswirtschaftsräumen technische Anlagen installiert, sind diese auch nicht der Nutzfläche, sondern der technischen Funktionsfläche zuzuordnen. Im Fall der Wohnflächenberechnung wird also nur jene Nutzfläche berechnet, die auch zum Wohnen genutzt wird.

Es gibt viele Situationen, die einen exakten Wert der Wohnfläche benötigen. Es sollte jedoch im Vorhinein die Berechnungsmethode im Miet- oder Kaufvertrag offengelegt werden, damit die gleiche Ausgangslage besteht. Im Folgenden sind die wichtigsten Situationen aufgeführt, in denen der richtige Wert der Wohnfläche vorliegen sollte, da im Gegenzug immer Geld dafür gezahlt wird.

• Kaufpreis von Immobilien jeglicher Art
• Mietpreise für Wohnungen oder Häuser
• Mieterhöhungen für Wohnungen und Häuser
• Vergleichbarkeit von Miet- oder Kaufimmobilien untereinander. Regional bestehen extreme Unterschiede zwischen den Quadratmeterpreisen. Vergleich Sie nicht die Quadratmeterpreise von Immobilien aus München und Magdeburg, sondern die aus der gleichen Gegend!
• Bauantrag, eingereicht durch Architekten
• Finanzierungspläne von Banken
• Berechnung des richtigen Versicherungswertes
• Höhe der Nebenkosten (vor allem bei Mehrfamilienhäusern)

Eine erste Berechnungsmethode ist die Herangehensweise mithilfe der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Hier gehen alle Flächen in die Berechnung mit ein, die als Wohnräume eines Gebäudes/ einer Wohnung gelten. Seit dem 01.01.2004 löste die Wohnflächenverordnung die II. Berechnungsmethode ab. Nach dieser Art der Rechnung richten sich im Zweifel auch Gerichte und Behörden bei frei finanziertem Wohnraum. Weiterhin ist im öffentlich geförderten Bereich ausschließlich die Berechnung nach dieser Wohnflächenverordnung zulässig. Raum für Raum werden die Grundflächen erfasst, gemessen von den Abständen zwischen den nackten Wänden. Die Grundlage der Messung bildet die lichte Raumhöhe. Alle Flächen mit einer Raumhöhe von min. 2 Metern gehen zu 100% in die Berechnung mit ein. Eine Fläche mit der Höhe zwischen 1 und 2 Metern wird zu 50% berücksichtigt und alle Flächen unter einem Meter Deckenhöhe gehen nicht mit ein. Die tatsächliche Grundfläche stimmt dabei zumeist nicht mit der Wohnfläche überein, da es bestimmte Regelungen für Abzüge und Anrechnungen gibt. 

Einzubeziehen in die Wohnflächenberechnung sind „Tür- und Fensterbekleidungen und Umrahmungen, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, fest eingebaute Gegenstände, wie Öfen, Heiz- und Klimageräte oder Herde sowie Bade- oder Duschwannen“ (zitiert vom Bundesamt für Justiz).

Abzugsflächen betreffen Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, Vormauerungen und Schornsteine von mehr als 1,50 m mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 m² sowie Treppen mit mehr als 3 Stufen und deren Treppenabsatz. Weiterhin bleiben Tür-, Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden reichen und weniger als 13 cm tief sind, unberücksichtigt.

Berücksichtigte Räume

Laut der Wohnflächenverordnung gehören alle Wohnräume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung der Bewohner bestimmt sind, zur Wohnfläche dazu:

• Badezimmer und WC
• Dielen und Flure
• Kinder- und Schlafzimmer
• Wohnräume
• Küche
• Nebenräume (z. B. Abstellkammer).

Zur Wohnfläche gehören auch Wintergärten und Schwimmbäder, die beheizbar und zu allen Seiten geschlossen sind. Sind diese Räumlichkeiten nicht beheizbar, werden Sie nicht zu 100% angerechnet, zumeist nur zur Hälfte.

Zubehör- und Trockenräume, Keller, Abstellkammern außerhalb der Wohnung, Schuppen und Garagen, Waschküchen, Boden- und Geschäftsräume und Heizungsräumlichkeiten werden nicht in der Wohnflächenverordnung mit eingerechnet.

Besonderheiten für Balkon & Dachschrägen

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassenflächen sind in der Regel zu 25%, bei guter Qualität auch bis zu 50% anrechenbar. Grundvoraussetzung ist jedoch, dass der Eigentümer die Flächen ausschließlich selbst nutzt.

Wie bereits erwähnt richtet sich die Wohnflächenberechnung nach der lichten Deckenhöhe. Dies ist besonders wichtig, wenn Dachschrägen in der Immobilie enthalten sind. Zu Beginn muss die Deckenhöhe unter den Schrägen gemessen werden, um danach die Flächen darunter berechnen zu können. Diese Anrechnung gilt genauso für die Berechnung von Flächen unter Treppen, wie beispielsweise in Maisonettwohnungen.

• Unter einem Meter Deckenhöhe à 0% Einbezug in die Wohnflächenberechnung
• Zwischen 1 bis 2 Metern à 50% Einbezug in die Wohnflächenberechnung
• 2 Meter Deckenhöhe à 100% Einbezug in die Wohnflächenberechnung

Besonderheiten auf einen Blick:

1. Räumlichkeiten mit einer Deckenhöhe von 2 Metern zu 100% als Wohnfläche berechnen.
2. Räumlichkeiten mit Deckenhöhe zwischen 1-2 Metern zu 50% als Wohnfläche berechnen.
3. Räumlichkeiten mit Deckenhöhe unter 1 Meter nicht als Wohnfläche berechnen.
4. Wintergärten, Loggien, Balkone, Terrassen meist zu 25% in Wohnflächenberechnung mit einbeziehen.
5. Türen, Fenster und Wandnischen müssen eine Tiefe von min. 13 cm haben und bis zum Fußboden gehen.
6. Flächen unter Treppen erst ab einem Meter Höhe oder ab der dritten Treppenstufe als Wohnfläche berechnen

Die DIN 277 bildet eine Alternative zur Wohnflächenverordnung. Das Deutsche Institut für Normung e.V. legte diese DIN Norm fest, um Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau zu bestimmen. Anders als bei der Wohnflächenverordnung wird mit der DIN 277 die Nutzfläche berechnet, die in diesem Fall eine Wohnfläche sein muss.

Berücksichtigte Räume

Der Gesamtwert der Brutto-Grundfläche wird zu Beginn ermittelt, um danach bestimmte Einzelwerte abzuziehen. Die Nutzfläche wird in diesem Fall als Wohnfläche genutzt. Weiterhin gibt es Verkehrsflächen, wie Hausflure im Mehrfamilienhaus, und Funktionsflächen, wie Heizungs- oder Elektroräumlichkeiten, die nicht zur Nutzungsfläche der Wohnung gehören und auch nicht mit eingerechnet werden. Diese Methode darf im frei finanzierten Wohnungsbau Anwendung finden, jedoch nicht im öffentlich geförderten Bereich.

Figure 2 Grundfläche gleich Wohnfläche (DIN 277) (Quelle: Adobe Stock)

Unabhängig von der Deckenhöhe werden alle Flächen zu 100% mit in die Berechnung aufgenommen. Grundsätzlich werden alle Wohnräume, wie auch bereits bei der WoFlV erwähnt, mit einbezogen. Der Unterschied besteht jedoch in der hundertprozentigen Anrechnung von Terrassen, Loggien, Balkonen, Kellern und Räumen unter Schrägen, die jedoch separat ausgewiesen werden müssen.

DIN 277 – Besonderheiten für Balkon & Dachschrägen

Die Tatsache, dass alle Grundflächen zu 100% mit in die Wohnflächenberechnung aufgenommen werden, egal welche Deckenhöhe sie haben, sorgt dafür, dass die Wohnfläche zumeist viel größer ist, als der berechnete Bereich anhand der Wohnflächenverordnung. Auch die Kellerräume, welche zur Wohnung gehören, sich aber außerhalb befinden, werden in die Berechnung mit aufgenommen. Genauso wird die Balkonfläche komplett mit berechnet, obwohl auch hier die Nutzung etwas eingeschränkter ist, als beispielsweise bei der Küche der Wohnung.

Steht es den Akteuren frei, welche Berechnungsmethode angewandt wird, fällt die Entscheidung daher oft auf diese Art, denn mehr Quadratmeter heißt auch immer mehr Geld. Im Fall einer Dachgeschosswohnung kann die hohe Quadratmeteranzahl allerdings einen verzerrten Eindruck der Wohnung erwirken, denn vor allem Dachgeschosswohnungen mit vielen Schrägen schränken den Bewohner in einigen Situationen ein.

Besonderheiten auf einen Blick:

1. Der Gesamtwert der Wohnfläche wird anhand der Außenmaße des Gebäudes vollständig errechnet und bildet die Brutto-Grundfläche.
2. Alle Flächen, unabhängig von der Deckenhöhe, werden zu 100% mit berechnet So auch von Balkonen, Kellerräumen etc.
3. Im Anschluss erfolgt eine Berechnung der Konstruktionsflächen, wie beispielsweise Schornsteine, Nischen und Pfeiler.
4. Die Konstruktionsflächen werden von der Brutto-Grundfläche abgezogen, woraus sich die Netto-Grundfläche ergibt.
5. Diese Netto-Grundfläche wird in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche unterteilt.
6. Die Wohnfläche der Immobilie ergibt sich aus der der Netto-Grundfläche

• Wohnflächenberechnung – Formblatt von hausgold.de (PDF-Download)
• Wohnflächenberechung – Formblatt von immoverkauf24.de (PDF-Download)
• Wohnflächenberechnung – Formblatt von McMakler (PDF-Download)

Hinweis: Da sich rechtliche Grundlagen und Auslegungen im Bereich des Mietrechts ständig verändern bzw. weiterentwickelt werden, übernehmen wir keine Haftung für Ihre persönliche rechtliche Situation bezüglich der von uns zur Verfügung gestellten Formulare zur Wohnflächenberechnung.

Eine weitaus bekanntere und verbreitetere Methode ist die II. Berechnungsverordnung. Sie gilt als Vorläufer der heute geltenden Wohnflächenverordnung und wurde bis zum 31.12.2003 noch angewandt. Wichtig zu beachten ist, mit welchem Datum Ihre betreffende Wohnflächenberechnung gekennzeichnet ist. Liegt dieser Termin vor dem Abschaffungsdatum und die Immobilie erfuhr keine baulichen Veränderungen, gilt diese Berechnung weiterhin. Sollten Sie dazu einen Vergleichswert anfordern oder selbst berechnen wollen, müssen Sie sich an die Vorschriften dieser II. Berechnungsverordnung halten. Bei der II. Berechnungsverordnung gilt folgende Art der Anrechnung:

• „Sichtgedeckter Freisitz“ (Terrassen), Balkone, Loggien à 50%
• Wintergärten à 50% (ohne Unterteilung in beheizbar/ nicht beheizbar)
• Pauschaler Abzug bei Immobilien mit nur einer Wohnung à 10%
• Keine Berücksichtigung der Flächen von Schornsteinen, freistehend Pfeilern/ Säulen
• Keine Berücksichtigung von Flächen unter Treppen, wenn sie eine lichte Höhe unter 2 Metern haben

Der Unterschied zwischen den verschiedenen Berechnungsmethoden ist sehr erheblich und wird an folgendem Beispiel eines 5 Quadratmeter großen Balkons deutlich:

• Die DIN 283 berücksichtigt diesen gar nicht: 0 m²
• Die II. Berechnungsverordnung zählt die Hälfte der Quadratmeter: 2,5 m²
• Die DIN 277 bezieht die komplette Fläche mit ein: 5 m²
• Die Wohnflächenverordnung geht von 25% bis max. 50% der Fläche aus: 1,25 bis 2,5 m²

Umso hochwertiger die Lage einer Immobilie, umso größer ist auch der Preis pro Quadratmeter. Gehen wir vom fiktiven Beispiel einer Zweizimmer-Dachgeschosswohnung aus, deren Bad und Küche Schrägen enthalten und ein Keller (7 m²) und ein Balkon (5 m²) vorhanden sind, würde die Berechnung nach DIN 277 eine Wohnfläche von 72 m² ergeben, während das Ergebnis nach der Wohnflächenverordnung 50 m² wäre. Mit einem Quadratmeterpreis von 8€ leitet sich der Mietpreis von entweder 576€ oder 400€ ab.

Grundsätzlich gibt es keine Vorgaben, wer eine Wohnflächenberechnung vornehmen darf und wer nicht. Es gibt trotzdem einige Unterschiede zwischen der Berechnung durch den Eigentümer/ Mieter oder einen qualifizierten Gutachter, die jeweils ihre Vor- und Nachteile mit sich bringen.

Sollten Sie sich selbst Gedanken bezüglich Ihrer Wohnflächenberechnung machen, möchten wir Sie dahingehend mit wichtigen Tipps und einem standardisierten Formblatt unterstützen. Der Vermieter beispielsweise darf keine Einschätzung eines Sachverständigen verlangen. Erst bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist ein qualifiziertes Gutachten erforderlich. Die folgenden Tipps sollen Ihnen helfen, einen genauen Wert zu errechnen:

• Nehmen Sie die Messungen mithilfe eines Laserentfernungsmessers Gerade bei Immobilien mit Nische und Schrägen reicht der Zollstock meist nicht aus. Die Lasergeräte sind leicht zu bedienen und speichern alle Werte millimetergenau.
• Zeichen Sie sich vorher einen groben Grundflächenplan auf ein großes Papier. Dort können Sie Zwischenergebnisse übertragen und am Schluss alles zusammenrechnen.
• Teilen Sie verwinkelte und nicht rechtwinklige Räume mithilfe von Klebestreifen auf dem Fußboden in einfachere geometrische Flächen
• Berücksichtigen Sie bei Schrägen unbedingt die Deckenhöhe, wenn Sie anhand der Wohnflächenverordnung vorgehen. Skizzieren Sie die genauen Punkte der Raumhöhe und berechnen Sie die Flächen einzeln.
• Betrachten und vermessen Sie jeden Raum einzeln. Notieren Sie sich die Werte auf unserem Formblatt und addieren Sie zum Ende die jeweiligen Prozente der Flächenberechnungen.

Gerichtliche Streitfälle oder Verfahren erfordern immer ein unabhängiges Gutachten von einem vereidigten und qualifizierten Sachverständigen. So ist es auch in diesem Fall der Wohnflächenberechnung. Sofern es nicht zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt, benötigen Sie als Eigentümer oder Mieter kein Gutachten. Es ist Ihnen natürlich jederzeit freigestellt, ob Sie auch in privaten Interessensituationen einen Gutachter beauftragen. Der Vorteil ist die Fachkenntnis und Erfahrung, da die Gutachter zumeist in der Branche als Architekt, Bauingenieur oder ähnliches tätig sind. Nachteilig sind die Kosten von 150€ bis 250€ sowie die Möglichkeit, dass auch Gutachten vom Fachmann nicht immer einwandfrei bzw. einheitlich sein können. Es gab Untersuchungen, bei welchen drei Gutachter mithilfe des gleichen Verfahrens für die gleiche Wohnung unterschiedliche Werte der Wohnfläche errechneten. Jedoch hat das Urteil eines Fachmannes vor Gericht immer Bestand.

Auch Sie selbst können Ihre Wohnfläche berechnen.

Auswirkungen für den Mieter

Weicht die angegebene Wohnfläche um min. 10% ab, haben Sie als Mieter mehrere Möglichkeiten:

• Sie können über einen Rückwirkungszeitraum von 3 Jahren die zu hohen Mietzahlungen zurück verlangen.
• Weiterhin sind Sie in der Position die Miete kürzen zu können.
• Im extremsten Fall haben Sie die Möglichkeit den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Dabei sei darauf hinzuweisen, dass Sie unverzüglich handeln sollten, wenn Ihnen Abweichungen aufgefallen sind. Denn die Ansprüche verfallen nach einiger Zeit.

Es gibt die Regelung, die Mitkürzung anhand der Abweichung festzulegen. Konkret bedeutet das: Bei einer Diskrepanz von 12% Wohnfläche können Sie auch 12% der Miete einkürzen.

Auswirkungen für den Vermieter

Sind Sie in der Position des Vermieters, können Sie von Ihrem Mieter nicht mehr Geld verlangen, wenn sich eine größere Quadratmeterangabe herausstellt, als im Mietvertrag angegeben. Die einzige Variante besteht darin, die Nebenkosten darauf anzupassen. Dabei gilt nicht die 10% Hürde, welche bei Mietzahlungen zu Rate gezogen wird.

Auswirkungen in Kaufsituationen

In Situationen des Immobilienverkaufes gibt es weniger festgelegte Regelungen. Seien Sie sich vor der Unterschrift bewusst, dass alle Angaben im Kaufvertrag korrekt sein sollten, denn nach der Unterschrift und der notariellen Beglaubigung gilt vorerst kein Anspruch auf Schadensersatz. Sie können als Verkäufer die Angaben „ohne Gewähr“ im Kaufvertrag ausgeben, müssen sich dann aber gegebenenfalls dem Käufer gegenüber positionieren oder eine Berechnung der Wohnfläche vornehmen (lassen). Die oben genannte 10% Hürde gilt bei Kaufverträgen nicht im gleichen Maße. Sie können nicht im Nachhinein den Kaufpreis eigenständig senken, wenn weniger Wohnfläche vorliegt, als angegeben war. Daher unser Tipp: Immer vorher genau prüfen und möglicherweise eine neue Berechnung anfertigen!

Die Wohnflächenberechnung ist ein wichtiger Punkt im Zusammenhang mit der Bewertung und dem Verkauf von Immobilen. Weiterhin sollten Sie als angehender Mieter oder Vermieter auch auf korrekte Angaben in den Verträgen achten. Sollten Sie weitere Fragen bezüglich Ihrer Immobilie oder eines bevorstehenden Kaufes haben, kontaktieren Sie uns. Bei uns erhalten Sie eine kompetente und persönliche Beratung durch unsere Immobilienexperten.

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