Vermietete Wohnung verkaufen | Rechte Mieter | rechtliches Umfeld

Beim Besitz von Immobilien handelt es sich aktuell um eine der sichersten Kapitalanlagen. Dennoch gibt es zahlreiche Gründe, sogenanntes „Betongold“ zum Verkauf anzubieten. Während ein Anleger beispielsweise wegen einer Scheidung gezwungen ist, das gemeinsam angelegte Vermögen aufzuteilen, benötigt ein anderer vielleicht nur eine hohe Geldsumme. Handelt es sich bei der Immobilie dann um eine vermietete Wohnung, gilt es beim Verkauf einige wichtige Besonderheiten zu beachten. Das bestehende Mietverhältnis wirkt sich nämlich nicht nur auf die Höhe des Kaufpreises aus, sondern auch die Käufer-Zielgruppe ist häufig eine andere als bei unvermieteten Wohnobjekten. Darüber hinaus ergeben sich beim Verkauf auch für die Mieter nicht selten Fragen und die Verunsicherung ist oftmals groß. Muss man sich eine neue Wohnung suchen? Kann man die Wohnung auch selbst übernehmen?

Wir von immobilie-verkaufen.info klären in diesem Beitrag alle Fragen zum Thema „Vermietete Wohnung verkaufen“. So erfahren Sie, an wen man vermietete Wohnungen überhaupt verkaufen kann, wie man den Verkaufspreis bestimmt, ob der Mietvertrag durch den Verkauf aufgehoben wird und vieles mehr.

• Personen, die die Wohnung selbst einmal beziehen möchten
• Kapitalanleger, die mit der Wohnung eine Rendite erwirtschaften möchten

Der Verkauf einer Eigentumswohnung an Personen, die selbst einmal in die Wohnung einziehen möchten, ist für den Verkäufer im Erfolgsfall sehr interessant, lässt sich in der Praxis aber meist nur schwer verwirklichen. Denn Käufer können die vermietete Wohnung nur dann selbst nutzen, wenn das bestehende Mietverhältnis vorher wegen Eigenbedarf gekündigt wurde. Im Abschnitt „Kann man als neuer Eigentümer Eigenbedarf anmelden und die Mieter kündigen?“ erfahren Sie mehr zur Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf.

Da sich der Kauf von vermieteten Wohnungen durch Personen, die die Immobilie selbst bewohnen möchten, in der Praxis häufig etwas umständlicher gestaltet, ist der Kreis potenzieller Käufer oft eingeschränkt. Verkäufer treten dann vor allem mit Kapitalanlegern in Kontakt, um einen Käufer zu finden. Diese lassen sich aber weniger von einer schönen Einrichtung oder einem sonnigen Balkon beeindrucken. Denn für Kapitalanleger steht vor allem die erzielbare Rendite im Vordergrund. Die Kaufentscheidung wird daher vor allem anhand entsprechender Zahlen getroffen. Je nach Zielgruppe hängt die Kaufentscheidung also von ganz unterschiedlichen Faktoren ab.

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, halten Sie für Interessenten idealerweise die letzten Wohngeldabrechnungen, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, eine Mietaufstellung sowie den Wohnungsmietvertrag bereit. Hinzu kommen außerdem die folgenden Unterlagen:

• Grundbuchauszug
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Angaben über Bewirtschaftungskosten

Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung sind unterschiedliche Unterlagen notwendig.

Viele Jahre galt in der Immobilienbranche der Grundsatz, dass die Kaufpreise bei vermieteten Wohnungen niedriger ausfallen als bei unvermieteten. So erzielten vermietete Wohnungen oftmals um bis zu 30 Prozent niedrigere Preise. Ein Hauptgrund dafür war die Nachfrage, die bei unvermieteten Häusern in der Regel deutlich größer war. Das lag vor allem daran, dass die meisten Interessenten den Kauf zur Eigennutzung tätigten.

Doch innerhalb der letzten Jahre kam es vermehrt zur sogenannten „Flucht in Sachwerte“. Dabei versuchen viele Menschen ihr Kapital möglichst profitabel in Wohnungen und Häuser zu investieren bzw. anzulegen. Als Resultat sind bereits deutliche Preissteigerungen in regionalen Immobilienmärkten zu verzeichnen. Die Chancen, einen Preis zu erzielen, der dem einer unvermieteten Wohnung sehr nahekommt, steigen also.

Möchten Sie die vermietete Wohnung dagegen an Kapitalanleger verkaufen, stehen Rendite und Entwicklungspotenzial im Vordergrund. Um die Höhe der Rendite zu bestimmen, werden die Investitionskosten den Mieteinnahmen gegenübergestellt. Orientieren Sie sich bei der Bestimmung des Kaufpreises für Kapitalanleger daher am besten an den Ertragsmöglichkeiten. Nur wenn die Rendite stimmt, ist die Immobilie auch wirklich attraktiv für Anleger. Das verdeutlicht auch die folgende Beispielrechnung:

In diesem Beispiel und unter den getroffenen Annahmen könnten Käufer beim Kauf der Immobilie eine jährliche Eigenkapitalrendite von 4,6 % erwirtschaften. Damit wäre die Investition lukrativ. Allerdings kann die Rendite unter Umständen auch niedriger ausfallen, beispielsweise wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, um anstehende Modernisierungsmaßnahmen zu finanzieren. Natürlich gibt es andererseits aber auch Faktoren, die die Rendite erhöhen. Ein Beispiel hierfür wäre die Mieterhöhung durch den Käufer. Doch auch, wenn Sie eine vermietete Wohnung an Kapitalanleger verkaufen wollen, gilt es neben der Renditekalkulation noch weitere Faktoren betrachten. Analysieren Sie zum Beispiel auch die Verkaufspreise vergleichbarer Wohnungen am Markt.

Ob die Zustimmung der Verwaltung beim Verkauf einer vermieteten Wohnung erforderlich ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung. In den meisten Fällen muss beim Verkauf von Eigentumswohnungen aber eine notariell beurkundete Verwalterzustimmung eingeholt werden. In diesem Fall wird die Zustimmung der Verwaltung nach Abschluss des Kaufvertrags vom Notar angefordert. Darüber hinaus sollte wegen der Abrechnung der Nebenkosten über den Vermieter im Kaufvertrag genau festgelegt werden, wann die Wohnung übergeben wird und wie Käufer und Verkäufer die Kosten zwischen sich aufteilen.

Bevor diese Frage beantwortet werden kann, ist es wichtig zu wissen, worum es sich beim Vorkaufsrecht überhaupt handelt. Das Vorkaufsrecht räumt demjenigen, dem das Gesetz den Anspruch zugesteht, die Möglichkeit ein, anstelle des Käufers in einen Kaufvertrag einzutreten und den Vertragsgegenstand (also die Eigentumswohnung) zu den gleichen Bedingungen zu erwerben, die im Kaufvertrag vereinbart wurden.

Gemäß § 577 BGB besteht das gesetzliche Vorkaufsrecht so auch im Rahmen von vermieteten Wohnungen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde und die dann an einen Dritten verkauft werden sollen.

Es besteht jedoch kein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen des Haushalts des Eigentümers verkauft werden soll. Es erlischt auch nicht mit dem Tod des Rechteinhabers. Stattdessen geht das Vorkaufsrecht in diesem Fall an denjenigen über, mit dem das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Bezüglich des Vorkaufsrechts können auch individuelle Regelungen mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbart werden. Der Mietvertrag sollte vor dem Verkauf also unbedingt noch einmal auf entsprechende Regelungen überprüft werden.

Damit betroffene Mieter wissen, was auf sie zukommt, muss ihnen der Inhalt des Kaufvertrags mitgeteilt werden. Darüber hinaus müssen Mieter informiert werden, wenn ihnen ein Vorkaufsrecht zusteht. Mieter haben dann zwei Monate Zeit von ihrem Recht Gebrauch zu machen.

Wichtig! Das Vorkaufsrecht besteht nur bei der ersten Veräußerung nach der Umwandlung in Wohneigentum.

• leibliche Kinder & Pflegekinder
• Eltern & Schwiegereltern
• Geschwister
• Neffen & Nichten
• Enkel
• Haushaltangehörige (z.B. Haushaltshilfen, Pflegekräfte, etc.)

Akzeptieren Mieter die Kündigung wegen Eigenbedarf, muss der neue Eigentümer nur noch die Kündigungsfrist abwarten, bis er oder ein Angehöriger die Wohnung beziehen kann. Die Kündigungsfrist wird dabei gesetzlich geregelt und hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab:

Achtung! Bevor der neue Eigentümer den Mietern kündigen kann, muss die Wohnung rechtskräftig in seinen Besitz übergegangen sein. Dies ist erst der Fall, wenn der Eigentümerwechsel notariell beglaubigt ist und der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.

Beim sogenannten umgewandelten Wohnraum handelt es sich um Wohnungen, die während der Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt werden. Dabei gilt die sogenannte Kündigungssperrfrist. Sie weitet den Kündigungsschutz der Mieter auf mindestens drei Jahre aus, wobei die Sperrfrist je nach Bundesland sogar bis zu zehn Jahren betragen kann. Die Frist gilt ab dem Zeitpunkt, in dem der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Nach Ablauf der Kündigungssperrfrist gilt der normale Kündigungsschutz.

Sofern der Mieter die Wohnung nicht selbst kaufen möchte, lädt der Wohnungseigentümer potenzielle Kaufinteressenten zur Besichtigung ein. Dabei hat der Mieter jedoch ein Wörtchen mitzureden. Denn er muss die Besichtigung zunächst einmal erlauben. Dabei kann er auch verlangen, dass der Eigentümer anwesend ist oder sich der Besucher vorher ausweist. Grundsätzlich besteht für Eigentümer ein Begehungsrecht der Wohnung. Dies gilt jedoch nur, wenn der Besuch mit ausreichend Vorlauf angekündigt und der Termin vom Mieter bestätigt wurde. Allein dürfen Wohnungseigentümer die Wohnung nicht betreten, außer es liegt ein Notfall vor.

Wie viele Besichtigungstermine der Mieter bis zum Verkauf der Wohnung in Kauf nehmen muss, schreibt das Gesetz nicht vor. Laut eines Gerichtsurteils darf Mietern aber nur ein Besichtigungstermin pro Woche, der nicht länger als zwei Stunden dauert, zugemutet werden. Dies gilt jedoch nicht ewig. Regionale Unterschiede auf dem Immobilienmarkt müssen durchaus bedacht werden. Ist die Wohnung nach einem halben Jahr zum Beispiel immer noch nicht verkauft, sollte der Mieter den Eigentümer darauf ansprechen, damit dieser den Kaufpreis senkt oder andere Maßnahmen ergreift, um zeitnah einen Käufer zu finden.

Eigentümer müssen dem Mieter also jeden Besichtigungstermin vorschlagen. Der Mieter kann dann entweder bestätigen oder ablehnen. Dabei sollte die Besichtigung weder in den frühen Morgen- noch in den späten Abendstunden stattfinden. Sollte ein Mieter verreist sein, sind Besichtigungen für diesen Zeitraum ebenfalls nur nach vorheriger Absprache möglich. An Sonn- und Feiertagen besteht keine Möglichkeit, eine Besichtigung durchzuführen, außer der Mieter stimmt dem ausdrücklich zu.

Tipp! Als Vermieter können Sie sich durch die Zusammenarbeit mit einem Makler viel Zeit und Nerven sparen. Ein Makler kann für Sie alle wichtigen Schritte von der Wertermittlung über die Vermarktung bis hin zum Verkauf übernehmen. Dabei hat er sowohl Investoren als auch Kaufinteressenten an der Hand und verfügt über ausreichend Fachwissen, um einen realistischen Verkehrswert der Wohnung zu ermitteln und Sie ausführlich zu beraten. Wenn Sie sich Unterstützung durch einen Makler wünschen, kontaktieren Sie uns einfach über unser Kontaktformular.

Neue Eigentümer einer vermieteten Wohnung dürfen Mieterhöhungen grundsätzlich nur unter denselben Voraussetzungen wie der bisherige Eigentümer durchführen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie durch Kauf, Erbschaft oder im Rahmen einer Zwangsvollstreckung erworben wurde. Erwerber einer vermieteten Wohnung treten also in die Rechte und Pflichten bestehender Mietverträge ein. Dabei können neue Eigentümer jedoch versuchen, im Einvernehmen mit dem Mieter einen neuen Mietvertrag mit für sie günstigeren Bedingungen zu vereinbaren. Außerdem sollte bereits vor dem Erwerb sorgfältig geprüft werden, ob die bisherigen mietvertraglichen Vereinbarungen den Vorstellungen des künftigen Eigentümers entsprechen und ob sinnvolle Änderungen durchsetzbar sein werden.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Unter der Bedingung, dass seit der letzten Mieterhöhung mindestens zwölf Monate vergangen sind, können Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Allerdings darf die Mietzinserhöhung bei einem Eigentümerwechsel gemäß § 558 Abs. 1 BGB frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung erfolgen.

Dabei bezeichnet die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 2 BGB diejenige Miethöhe, die

• in der betreffenden Gemeinde bzw. in vergleichbaren Gemeinden
• für vergleichbaren Wohnraum (vergleichbar hinsichtlich Lage, Größe, Art, Ausstattung & Beschaffenheit)
• innerhalb der letzten vier Jahre gewöhnlich vereinbart wurde

Mieterhöhung nach Modernisierung

Es gibt bestimmte, vom Eigentümer in Auftrag gegebene Modernisierungsmaßnahmen, die Mieter in der Regel hinnehmen müssen. So dürfen Vermieter gemäß § 559 Abs. 3 BGB jährlich elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Bei mehreren Wohnungseinheiten innerhalb eines Objekts müssen die Modernisierungskosten angemessen auf die einzelnen Mietwohnungen aufgeteilt werden (§ 559 Abs. 3).

Zu den Modernisierungsmaßnahmen, die auf diesem Weg auf die Mieter umgelegt werden können, gehören:

• bauliche Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs
• bauliche Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswerts einer Mietwohnung
• bauliche Maßnahmen zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
• bauliche Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums sowie
• energetische Modernisierungen

Wichtig! Mieter müssen die Modernisierungskosten bei besonderer Härte nicht hinnehmen. So besteht für Mieter ein Widerspruchsrecht, wenn:

• die Umlegung der Modernisierungskosten eine besondere Härte darstellen würde
• die Umlegung auch mit den berechtigten Interessen des Eigentümers nicht zu rechtfertigen ist (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB)

Doch was ist hierbei unter dem Begriff „Härte“ zu verstehen? Das Landgericht Berlin setzt für die Annahme der Härte beispielsweise voraus, dass die Miete (einschließlich der Erhöhung durch Modernisierung) mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters beträgt. Dies stellt jedoch keine allgemeinverbindliche Norm dar. Laut Bundegerichtshof müssen Mieter keine Luxussanierungen dulden, die den „allgemein üblichen“ Wohlstand überschreiten. Reparaturmaßnahmen, die lediglich der Erhaltung der Mietimmobilie dienen, gelten gemäß § 559 Abs. 2 BGB nicht als Modernisierung.

Sonderregelungen: Kappungsgrenze & Regionen mit gefährdeter Wohnraumversorgung

Außerdem existieren bezüglich der Mieterhöhungen bei Eigentümerwechsel einige Sonderregelungen. So ist im § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB beispielsweise die sogenannte „Kappungsgrenze“ festgeschrieben. Danach darf die Summe aller Mieterhöhungen innerhalb der letzten drei Jahre nicht über 20 Prozent liegen. Mieterhöhungen im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen oder wegen veränderter Betriebskosten werden in diese Berechnung der Mieterhöhungsobergrenzen nicht einbezogen.

Eine weitere Sonderregelung existiert hinsichtlich Regionen, in denen die Wohnraumversorgung gefährdet ist. So dürfen die Mieten in Regionen, für die eine Rechtsverordnung der zuständigen Landesregierung eine Gefährdung der Wohnraumversorgung festgestellt hat, innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent angehoben werden.

Sie möchten eine vermietete Wohnung verkaufen? Dann sind wir von immobilie-verkaufen.info Ihr Ansprechpartner. Unsere Immobilienexperten verkaufen regelmäßig vermiete Wohnungen an Kapitalanleger und Personen, die die Wohnung später selbst nutzen möchten. Sie wissen also genau, was es zu beachten gilt und helfen Ihnen gern dabei, die Wohnung schnell und erfolgreich zu verkaufen. Darüber hinaus werden Sie umfassend beraten, um böse Überraschungen auszuschließen. Senden Sie uns einfach eine Anfrage über unser Kontaktformular und erhalten Sie eine kostenfreie Erstbewertung für Ihre Immobilie.

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