Kurzgutachten | Immobilie | Kosten | HOAI | Verkehrswert | Wertgutachten

Prinzipiell kommen Kurzgutachten allerdings nur in Frage, wenn es sich um private Anliegen handelt, wie zum Beispiel den Immobilienkauf oder -verkauf, außergerichtliche Einigungen bei Scheidung oder Erbe sowie die Vermögensplanung. Denn ein Kurzgutachten für Immobilien hat vor Gericht und auf Behörden keine Gültigkeit. Bei einem ersten Gespräch mit Ihrem Gutachter berät dieser Sie aber auch darüber, ob für Ihre Zwecke anstelle eines Kurzgutachtens eine umfassendere Verkehrswertermittlung sinnvoll oder gar erforderlich sein könnte.

Für rechtlich geltende Gutachten, sogenannte Verkehrswertgutachten, bedarf es einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, welcher durch die Industrie- und Handelskammern geprüft und ernannt wurde.

Zunächst sollte ein professioneller Gutachter mit der Wertermittlung beauftragt werden. In einem ersten Gespräch werden der Bewertungsanlass, Objektart sowie benötigte Unterlagen besprochen. In diesem Zusammenhang erhält der Immobilienbesitzer vom Sachverständigen üblicherweise eine Liste mit den für die Bewertung erforderlichen Dokumenten sowie die dazugehörigen Adressen, wo diese ggf. bezogen werden können und wie hoch die Kosten der Ämter für die Ausstellung der entsprechenden Unterlagen sind. Hier wird der Gutachter Ihnen vermutlich auch ein erstes Kostenangebot machen, bevor Sie ihn offiziell mit dem Kurzgutachten beauftragen.

Nun sollten alle Unterlagen durch den Auftraggeber gesammelt und dem Sachverständigen zur Verfügung gestellt werden. Anschließend wird ein Termin zur gemeinsamen Objektbesichtigung des gesamten Innen- und Außenbereichs vereinbart, welche meist wenige Tage nach Erhalt der Unterlagen erfolgt. Bei dieser Ortsbegehung dokumentiert der Gutachter in Wort und Bild (Fotodokumentation) die wichtigsten Merkmale des Grundstücks und der Immobilie und beurteilt deren Ausstattung und Bausubstanz. Dazu zählen u.a. die energetische Prüfung von Fenstern, Türen und Isolation sowie das Überprüfen des Wohnbereiches und der Kellerräume auf Feuchtigkeit und Schimmelbildung. Alle Beurteilungen erfolgen dabei nach Augenschein, sprich ohne Eingriff in die bestehenden baulichen Gegebenheiten.

Nach diesem Termin werden alle vorgelegten Unterlagen und die Ergebnisse des Ortstermins ausgewertet sowie alle offenkundigen Baumängel und Schäden bewertet. Auf Grundlage dessen ermittelt der Gutachter einen Grundstücks-/Immobilienwert und fasst alle Erkenntnisse in schriftlicher Form (ca. 10-20 Seiten) zu einem Kurzgutachten zusammen, welches in einfacher Ausfertigung ca. eine Woche nach der Objektbesichtigung inklusive Rechnung an Sie versandt wird. Sollten weitere Ausfertigungen benötigt werden, ist dies gegen Aufpreis möglich. Sind erforderliche Unterlagen nicht vorhanden und müssen durch den Gutachter selbst eingeholt oder erstellt werden, kann sich die Bearbeitungszeit entsprechend verlängern und der Preis für das Kurzgutachten erhöhen.

Ein schriftliches Kurzgutachten umfasst für gewöhnlich 10 bis 20 Seiten. Formvorschriften dafür existieren nicht, wodurch Gutachter insofern frei in der Gestaltung des Textes sind. Die zahlreichen Inhalte hingegen sind durch die Immobilienbewertungsverordnung vorgegeben. Diese verlangt zunächst eine Auflistung aller benutzter Unterlagen und anderer Quellen, bspw. telefonische Auskünfte von Behörden. Am Anfang des Gutachtens steht zudem meist eine stichpunktartige Beschreibung der Immobilie und der wesentlichen Grundstücksdaten. Diese umfasst Angaben zur genauen Lage und dem Gebäude, wie Baujahr und allgemeiner Zustand.

Auch bei der Besichtigung aufgenommene Fotos werden hier beigefügt. Nachfolgend werden Bewertungsstichtag, Grund oder Anlass des Gutachtens sowie eine Beschreibung und Begründung des gewählten Wertermittlungsverfahrens genannt. Auf Grundlage der Ergebnisse aus dem Besichtigungstermin wird die Bausubstanz analysiert und alle bedeutenden Schäden aufgeführt. Bodenwert, Herstellungswert, Sachwert, Vergleichswert sowie Ertragswert werden ermittelt. Abschließend wird aus allen Verfahrensergebnissen der Markt- oder Verkehrswert der Immobilie abgeleitet.

Ein Kurzgutachten umfasst verschiedene wichtige Aspekte.

Damit der Gutachter eine authentische Wertermittlung erstellen kann, benötigt er alle wichtigen Unterlagen zu der Immobilie, die der Eigentümer zusammenstellen und ihm einige Tage vor der Besichtigung bereitstellen sollte. Auf Wunsch oder bei Unvollständigkeit beschafft sich der Gutachter gegen Aufpreis einige Unterlagen wie bspw. den Auszug aus der Flurkarte selbst. Im Grunde sollten Sie allerdings folgende Unterlagen bereithalten:

• Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate, beim Grundbuchamt erhältlich)
• Auszug aus der Flurkarte (nicht älter als drei Monate, beim Katasteramt erhältlich)
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (beim Bauordnungsamt erhältlich)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnittzeichnungen, Zeichnungen von späteren Um- oder Anbauten)
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Nachweise über Modernisierungen (Heizung, Dach etc.)
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Teilungserklärung und Aufteilungsplan sowie Informationen zu den Nebenkosten (bei Eigentumsimmobilien)
• Kopie des Denkmalbescheids (bei Objekten unter Denkmalschutz)
• Erbbaurechtsvertrag sowie ein Nachweis des aktuellen Erbbauzinses (bei Erbbaurecht)
• Mietverträge sowie eine Aufstellung der Nettokaltmieten (bei Mietobjekten)

Die Kosten für ein Kurzgutachten ohne rechtliche Relevanz bewegen sich meist um die 500 Euro für ein Ein- bis Zweifamilienhaus und sind damit eine preisgünstige Alternative zum umfangreicheren Verkehrswertgutachten (bis zu 2.500 Euro). Für den Besichtigungstermin berechnet ein Fachmann grundsätzlich ca. 130 Euro pro Stunde. Je nach Region, Anfahrtskosten und ob Unterlagen teils von ihm erstellt oder beschafft werden müssen, kann dieser Preis variieren. Daher lässt sich die exakte Höhe der Gutachtenkosten nur individuell bestimmen. Makler bieten teils sogar eine kostenfreie Immobilienbewertung an, sofern sie anschließend mit dem Verkauf beauftragt werden. Onlineportale, die mit der Bewertung von Immobilien werben, sind meist ebenfalls kostenlos.

Je nachdem welches Ziel Sie verfolgen, ist auch die Art des Gutachtens entsprechend zu wählen. Wer eine Immobilie verkaufen möchte und einem potenziellen Käufer den Wert des Hauses deutlich machen will, für den ist ein Kurzgutachten („Kleines Gutachten“) meist vollkommen ausreichend. Es zählt einige Haus- und Grundstücksdaten auf und dient somit auch dazu, sich einen ersten Überblick zu verschaffen. Da sie allerdings auf ausführliche Erläuterungen zur Ermittlung des Hauswerts verzichten, haben sie vor Gericht oder dem Finanzamt keinen Bestand und genügen lediglich für außergerichtliche Verhandlungen.

Sobald Sie also in einen Rechtsstreit gehen, z.B. Uneinigkeit einer Erbengemeinschaft, Scheidung etc., sind die sogenannten Verkehrswertgutachten die einzige Option. Manchmal sind sie sogar gesetzlich vorgeschrieben. Wertgutachten unterscheiden sich im Umfang und Aufwand erheblich von einem Kurzgutachten. Sie sind wesentlich ausführlicher (ca. 50 Seiten Umfang) und nehmen daher mehr Zeit und Aufwand in Anspruch. Oftmals dauert die Erstellung eines solchen gerichtsfesten Gutachtens mehrere Wochen. Dementsprechend fallen dafür auch deutlich höhere Kosten an. In der Regel wird das Honorar für ein ausführliches Gutachten nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) abgerechnet. Dieses Honorar (ab 1.000 Euro) ist wiederum abhängig einerseits vom Aufwand und andererseits vom Wert des Grundstücks bzw. der Immobilie.

Über immobilie-verkaufen.info können Sie sich kostenfrei den Wert Ihrer Immobilie einschätzen lassen. Möchten Sie ein professionelles Kurzgutachten erstellen lassen, können wir Ihnen auch dabei behilflich sein. Nehmen Sie ganz einfach mit uns Kontakt auf und wir vermitteln Sie an einen Gutachter in Ihrer Region, der sich bestens mit dem dortigen Markt und vergleichbaren Objekten auskennt, und Ihnen so den besten Verkaufspreis für Ihre Immobilie nennen kann.

Der Autor