Immobiliensachverständiger | vereidigt | Kosten | Gebührenordnung

Sind Sie in der Situation eine Immobilie kaufen oder verkaufen zu wollen bzw. benötigen eine professionelle Schätzung des Immobilienwertes für das Finanzamt? Dann lohnt sich die Beauftragung eines Immobiliensachverständigen. Dieser kann unter Berücksichtigung aller Faktoren den Verkehrswert Ihrer Immobilie neutral bewerten. Eine fachlich korrekte Einschätzung erfordert viel Erfahrung und eine umfassende Fachkenntnis, die bei Laien oft nicht auseichend vorhanden ist. Auf was Sie bei der Beauftragung eines Sachverständigen achten sollten, welche Leistungen er erfüllt und wie hoch die Kosten sind, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Im Folgenden möchten wir Ihnen kurz aufzeigen, was ein Immobiliensachverständiger ist und wodurch sich die unterschiedlichen Arten unterscheiden.

Immobiliengutachter oder -sachverständiger?

Umgangssprachlich werden die Bezeichnungen Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger oft als Synonyme verwendet. Die Berufsbezeichnung eines Sachverständigen ist zudem nicht gesetzlich geschützt. Das bedeutet, dass sich jeder als solcher bezeichnen dürfte. Des Weiteren dürfen grundsätzlich alle Menschen eine Immobilienbewertung vornehmen. Das Ergebnis, also die Schätzung des Wertes an sich, erfordert in manchen Situationen jedoch die Qualifizierung zu einer solchen Tätigkeit.  Die Ausbildung zu einem zertifizierten Gutachter bedarf einem fachbezogenen Studium oder handwerklichem Meistertitel in der Branche. Die Weiterbildung durch Seminare und Qualifikationen beruft dann erst zur Bezeichnung als öffentlich bestellter oder vereidigter Sachverständiger. Freie Sachverständige, die meist auch aus der Branche kommen, bezeichnen sich oft als Gutachter, weil es eventuell hohe Qualität impliziert. Jedoch sollten Sie als Kunde immer auf Zertifizierungen, Erfahrung und fortlaufende Weiterbildungen achten, um sich hinsichtlich der Qualifizierung sicher zu sein. Nicht die Bezeichnung als Sachverständiger oder Gutachter ist entscheidend, sondern die Qualität der Dienstleistung steht im Vordergrund; und diese ist eben nur durch besondere Weiterbildungen und Qualifikationen zufriedenstellend.

3 Arten von Sachverständigen

Je nach Einsatzgebiet und Zertifizierung sind drei Unterscheidungen von Immobiliensachverständigen vorzunehmen. Sie als Kunde sollten sich zu Beginn immer bewusst werden, welche Art von Gutachten Sie benötigen und daraus die Entscheidung für den richtigen Dienstleister ableiten.

Qualitätsmerkmale

Eine Immobilienbewertung ist meist der Vorläufer einer wichtigen Entscheidung, egal ob Kauf/ Verkauf, Scheidung, Erbe oder Zwangsversteigerung darauf folgen. Aufgrund dessen sollte die Bewertung auch neutral und objektiv vorgenommen werden. Sie als Kunde sollten bei der Wahl des Sachverständigen einige Dinge beachten:

• Die Neutralität, welche durch einen Ehrenkodex der Gutachter festgeschrieben wurde, sollte oberste Priorität sein.
• Die Objektivität spielt ebenfalls eine sehr große Rolle, weil die Gutachten oft von Dritten, beispielsweise Banken, gelesen werden, welche ebenfalls grundlegende Entscheidungen daraus ableiten.
• Besondere Sachkunde ist eine wichtige Voraussetzung, um korrekte Werte berechnen zu können. Diese wird durch eine gute Ausbildung, viel Praxiserfahrung und fortlaufende Weiterbildung gesichert.

Tipp: Lassen Sie sich immer die Nachweise der Zertifizierung bzw. Qualifikationen vorlegen, um bezüglich der Qualität des Sachverständigen sicher zu gehen.

Eine Zertifizierung von unabhängigen Institutionen, zum Beispiel durch die Industrie- und Handelskammer (IHK), gibt dem Sachverständigen die Kompetenz gerichtsfeste und von Behörden anerkannte Gutachten auszustellen.

Ein Immobiliensachverständiger ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie nach §194 Baugesetzbuch (BauGB).

Ein Immobiliensachverständiger kommt meist direkt aus der Branche und hat neben der Bewertung des Immobilienwertes noch andere Aufgabenfelder und Tätigkeitsbereiche. Auf Grundlage dieser Vielfältigkeit der Arbeit bringt ein professioneller Gutachter viel Erfahrung und Praxiswissen mit. Tätigkeitsbeispiele eines Immobiliensachverständigen können sein:

• Bewertung von Gebäudeschäden und Mängeln
• Anfertigung von Analysen zur Kaufberatung
• Überwachung von Bauprozessen
• Bewertung von technischen Gebäudeausrüstungen
• Brandschutzprüfungen
• Schiedsgutachten und Mediation

1. Was ist Gegenstand der Bewertung?

In die Bewertung fließen viele Faktoren mit ein, um am Ende die Frage beantworten zu können, ob die vorliegende Immobilie den Preis auch wirklich wert ist. Erst durch professionelle Sicherheitsprüfungen und lasergenaue Messungen ist der Wert der Immobilie auch vergleichbar mit anderen Objekten auf dem Markt. Das Ziel eines Immobiliengutachtens durch einen professionellen Sachverständigen ist die Einschätzung des genauen Marktwertes.

Grundlagen

Baujahr, Raumaufteilung und Wohnflächenberechnung bilden neben den Daten zum Grundstück, dessen Zuschnitt und Ausstattung wichtige Elemente im Gutachten. Der Bodenrichtwert stellt ein wichtiges Kriterium bei der Berechnung dar, wobei jeder Quadratmeter Boden in der jeweiligen Bodenrichtwertzone bewertet wird.  Weiterhin ist die Lage, in Bezug auf Verkehrsanbindung, Infrastruktur und Wohnumfeld (z. B. Lärmbelastung) entscheidend für den Verkehrswert, da es sehr große Unterschiede und Vorlieben auf dem Immobilienmarkt gibt.

Basisdaten speziell zur Immobilie

Die Beschreibung der Bausubstanz von Fundament, Keller, Gebäude und Dach sowie deren Bewertung, beispielsweise hinsichtlich der Nutzung gesundheitsschädlicher Substanzen, fließt in das Gutachten mit ein. Dabei werden jegliche Bestandteile, wie Fassade, Fenster oder Geschoßdecken auf den Bau und die Energieeffizienz überprüft. Eine Pflicht des Verkäufers ist die Vorlage des Energieausweises, welcher Auskunft darüber gibt, wie hoch die Energiekosten aufgrund von baulichen Merkmalen sind. Auch der technische Zustand wird ermittelt, indem Heizungen, Rohre, Elektroanlagen und ähnliches je nach Alter und Modernisierungsbedarf hin bewertet werden. Spezielle Faktoren, wie Garagen, Garten, Terrasse, Sauna oder Pool können den Verkehrswert der Immobilie je nach Zustand auch positiv beeinflussen. Der Erschließungsgrad der Immobilie gibt an, wie das Objekt an Strom-, Telefon- und Wassersysteme angeschlossen ist. Hat der Eigentümer schon Modernisierungsmaßnahmen oder Sanierungen am Objekt durchgeführt, müssen Dokumente und Rechnungen diesbezüglich vorgelegt werden.

Mängel

Schimmelpilz, Schädlingsbefall oder Feuchtigkeit, sonstige Mängel alter Immobilien oder Baupfusch bei neuen Objekten sind für Laien oft schwer zu erkennen bzw. einzuschätzen. Darüber hinaus müssen die möglichen Sanierungskosten nicht nur kalkuliert, sondern erst einmal auf ihre Möglichkeiten begutachtet werden. Aufgrund von Statik und baurechtlichen Vorgaben können verschieden Sanierungen oder Modernisierungen nur auf bestimmte Art und Weis umgesetzt werden. Über diese Kenntnisse verfügt ein zertifizierter Immobiliensachverständiger, zum einen aufgrund von Erfahrung, zu anderen wegen der großen Sachkenntnis, in der Regel immer.

Sonstiges

Aufgrund der Einzigartigkeit einer Immobilie spielen auch immer ganz spezielle Faktoren eine Rolle. Dazu gehören bei vermieteten oder verpachteten Immobilien die Vorlage wirtschaftlicher Daten über Einnahmen, Kosten und Erträge. Weiterhin können Umweltfaktoren, wie eine Belastung des Grundwassers, einen entscheidenden Einfluss auf den Immobilienwert haben. Denkbar sind auch Vorgaben des Denkmalschutzes oder Rechte von Dritten an der Immobilie (z. B. von der Kommune). Der Sachverständige prüft in Zusammenhang mit einem Immobiliengutachten auch immer den Grundbuchauszug und erkennt im Fall auch eingetragene Altlasten, die den Wert der Immobilie beeinflussen.

Immobiliensachverständige bewerten unterschiedliche Faktoren.

2. Wie kommt die Bewertung zustande?

Ein qualifizierter Immobiliensachverständiger nimmt die Immobilienbewertung immer nach gesetzlich vorgegebenen und fachlich geprüften Methoden vor. Dabei fließt die Prüfung bestehender Unterlagen und Verträge genauso mit ein, wie konkrete Messungen im bzw. am Objekt. Es gibt einen Kriterienkatalog, der die Betrachtung der oben genannten Faktoren genau auflistet. Ein gerichtsfestes Urteil muss immer nach den Vorgaben der Immobilienbewertungsverordnung (ImmoWertV) erfolgen, denn nur so kann der Verkehrswert der Immobilie fachgerecht ermittelt werden. Je nach Immobilie entscheidet der Sachverständige anhand welches Verfahrens er die Bewertung vornimmt, entweder mithilfe des Ertragswertverfahrens, des Vergleichswertverfahrens oder durch das Sachwertverfahren.

3. Was ist das Ergebnis der Bewertung?

Je nach Situation ist ein bestimmter Sachverständiger der richtige Dienstleister. Genauso gibt es verschiedene Formen von Gutachten, die das Ergebnis einer Immobilienbewertung sein können. Es besteht die Unterscheidung zwischen Kurz- und Voll- bzw. Langgutachten.

Sind Sie nicht in der Situation ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten zu benötigen, reicht das Kurzgutachten mit geringem Umfang und Kosten meist aus. Weiterhin können freie Sachverständige oder Immobilienmakler diese Dienstleistung auch erfüllen. Hier spielen verschiedene wertbeeinflussende Unterlagen, wie der Grundbuchauszug oder eine Wohnflächenberechnung, jedoch keine Rolle. Diese Form des Gutachtens benötigen Sie meistens in einfachen Verkaufsfällen, bei einvernehmlichen Scheidungen oder aus reinem Eigeninteresse.

Ein Voll- bzw. Langgutachten ist sehr umfangreich und kostspielig, dafür jedoch auch vor Gericht und Behörden anerkannt. Solch ein Gutachten kann auch nur ein zertifizierter und qualifizierter Sachverständiger anfertigen. Aus diesem Grund sollten sie auch folgende Elemente enthalten, um stichhaltige Aussagen treffen zu können:

1. Deckblatt

2. Inhaltsangabe

3. Kurzform: Ergebnisse der Auswertung

4. Vorbemerkungen

• Auftraggeberdaten und Auftragsnummer
• Berücksichtigte Unterlagen
• Bewertungsgrundlagen
• Immobilienbesichtigungen

5. Das Grundstück

• Lage unterteilt in Makro- und Mikrolage
• Beurteilung der Lage des Grundstücks
• Bebauung in der Umgebung
• Erschließungsgrad inklusive Straßenbau
• Inhalte des Grundbuchs
• Belastungen des Grundstücks und Rechte am Grundstück

6. Beschreibung des Gebäudes

• Gebäudeart und Baujahr
• Zustand des Gebäudes (Aus- und Umbauten, Stand Haustechnik)
• Wertsteigerungen durch Modernisierung
• Minderung des Gebäudewertes durch Bauschäden / Baumängel
• Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis)
• Restnutzungsdauer
• Außenbereich samt Garten und anderen Anlagen

7. Wirtschaftlichkeit

• Eigennutzung oder Mietobjekt mit Mietverträgen
• Aktuelle Nutzung des Gebäudes
• Denkbare Nutzung des Gebäudes
• Vermietbarkeit
• Beschreibung des Grundrisses

8. Wertermittlung

• Bodenwerte gemäß Bodenrichtwertkarten
• Gebäudewert mittels unterschiedlicher Verfahren (Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren)

9. Ermittlung des Verkehrs der Immobilie gemäß § 194 BauGB

10. Anlagen/Anhang

• Verträge
• Bilder der Immobilie
• Energieausweis
• Baupläne, Flurkarte, Grundrisse

Die Erstellung eines gerichtsfesten Verkehrswertgutachtens kann nur von einem qualifizierten und zertifizierten Sachverständigen vorgenommen werden. Sie als Privatperson können diese Dienstleistung nicht leisten, jedoch besteht die Möglichkeit den Sachverständigen dahingehend zu unterstützen alle wichtigen Unterlagen vorliegen zu haben. Ermitteln Sie im Vorfeld, welches Gutachten Sie benötigen, um gleich den passenden Gutachter zu beauftragen und nicht unnötig Geld zu investieren. Achten Sie als Kunde weiterhin auf die Zertifizierung des Sachverständigen, um sich zu vergewissern, dass die Bewertung auch gerichtsfähig ist und verhandeln Sie im Vorfeld das Honorar.

Empfehlung zur Beauftragung eines Immobiliensachverständigen:

• Beim Kauf von alten Häusern, da es in der Vergangenheit viele Besitzer mit vielen Tätigkeiten in und an der Immobilie gab. Erfahrene Sachverständige können einwandfrei alle wichtigen Faktoren erkennen und prüfen. Außerdem besteht meist nach dem abgeschlossenen Kauf kein Gewährleistungsanspruch, weshalb alles im Vorhinein abgeklärt werden sollte.
• Beim Kauf von halbfertigen Immobilien oder Ausbauten, weil Immobiliensachverständige realistisch einschätzen können, wie die schon erbrachten Leistungen mit den noch zu leistenden Handwerksarbeiten im Verhältnis stehen und sich zum Verkaufspreis verhalten.
• Bei Vorlage eines Gutachtens durch den Verkäufer, welches nur unschlüssig widergibt, wie die Berechnung zustande kam. Je detaillierter der Gedankengang und je nachvollziehbarere die Veranschlagung des Preises, desto vertrauenswürdiger ist das Gutachten.
• Verschönungen oder Unklarheiten durch Makler oder Verkäufer, die Sie als Kunden verunsichern, können mit der fachkundigen Meinung eines unabhängigen, neutralen Sachverständigen aufgeklärt werden.
• Die Kenntnis des Verkehrswertes der Immobilie ist der entscheidende Faktor bei der Planung der Finanzierung.

Pflicht zur Beauftragung eines Immobiliensachverständigen:

• In Scheidungsverfahren vor Gericht benötigt es eine amtliche Bewertung des Verkehrswertes einer Immobilie.
• Bei Erbstreitigkeiten muss der genaue Verkehrswert der Immobilie vor Gericht vorliegen.
• Fordert das Finanzamt die Dokumentation des Verkehrswertes der Immobilie, muss die Bewertung auch durch einen zertifizierten Sachverständigen erfolgen.
• Zur Festlegung eines persönlichen Betriebsvermögens braucht es den genauen Wert der Immobilie.
• Im Vorfeld einer Zwangsversteigerung benötigen die verantwortlichen Akteure den Verkehrswert der Immobilie.

EXKURS: Immobiliensachverständiger vom Finanzierungsinstitut: In einigen Fällen schickt die Finanzierungsinstitution auch einen eigenen Immobiliensachverständigen, der den Beleihungswert der Immobilie feststellt, damit im Falle einer Finanzierung auch abgesichert ist, dass die Immobilie den investierten Betrag wert ist. Dieser Sachverständige ist zumeist direkt bei der Institution, zum Beispiel einer Bank, angestellt und wird auch von ihr bezahlt. Daraus kann sich eine Verschiebung der Neutralität entgegen Ihren Gunsten als Kunde ergeben. Wir empfehlen Ihnen auch hier einen eigenen Sachverständigen zu beauftragen, der unabhängig den Verkehrswert bestimmt. Auf der einen Seite sind die Kosten von Ihnen zu tragen, jedoch entgehen sie dann dem Fall einer zu geringen Bewertung durch den Angestellten und einer zu niedrigen Finanzierungsleistung der Bank.

Pauschal gibt es keine Festlegung bezüglich des Preises für eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen. Bei der Preisberechnung spielen viele Faktoren eine Rolle. Der Betrag, den der Gutachter als Honorar erhält, ist nicht die einzige Komponente für die Rechnung. Grundsätzlich orientiert sich das Honorar für den Sachverständigen an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOIA), diese ist jedoch seit 2009 ersatzlos außer Kraft getreten und bildet damit keine verbindliche Vorgabe mehr. Der Preis für ein Gutachten richtet sich darüber hinaus auch nach dem Aufwand bzw. der Länge der Bewertung und nach dem berechneten Verkehrswert der Immobilie. Daraus ergibt sich zu Beginn die wichtigste Frage, nämlich was für ein Gutachten (Kurz- oder Langgutachten) für welche Situation erstellt werden soll (gerichtsfähig ja/nein). Ein Kurzgutachten zur Wertbestimmung ist im Vergleich relativ günstig und schlägt nur mit einigen hundert Euro zu buche. Dagegen ist das gerichtsfähige Vollgutachten mit der genauen Berechnung des Verkehrswertes sehr kostenintensiv und zeitaufwendig. In Gänze können Sie als Kunde von einem Preis von ca. 0,5 bis 1 Prozent des berechneten Verkehrswertes der Immobilie ausgehen, das heißt, je hochwertiger und teurer die Immobilie ist, desto kostspieliger ist das Gutachten. In Summe richtet sich der Preis immer nach dem Umfang der Dienstleistung, so auch bei Immobiliensachverständigen, die mehr Geld kosten, wenn sie nach der Bewertung noch den Verkauf begleiten.

Vergleichen Sie vorher die Leistungen und Vergütungen verschiedener Sachverständiger und orientieren Sie sich bei der Kalkulation an der HOAI oder anderen Honorartafeln bzw. Gebührenordnungen. In speziellen Situationen wird ein Sachverständiger vom Gericht beauftragt den Immobilienwert zu bestimmen. In diesem Fall wird die Vergütung am Justizvergütungs- und Justizentschädigungsgesetz angelegt.

Tipps:

• Form des Gutachtens und Art des Sachverständigen vorher definieren
• Kostenvoranschläge von mehreren Sachverständigen einholen
• Gutachterkosten vorher vereinbaren, nicht auf Stundenbasis vergüten
• Gutachterkosten in die Finanzierungspläne mit einbeziehen

Die Beauftragung eines Immobiliensachverständigen ist in manchen Situationen unvermeidbar bzw. in einigen Fällen zu empfehlen. Werden Sie sich im Vorhinein über Ihre spezielle Situation klar und entscheiden Sie darauf aufbauend, welcher Sachverständiger und welche Form des Gutachtens für Sie am besten passen. Die Kosten des Gutachtens sollten dabei eine untergeordnete Rolle spielen, da die Konsequenzen eines unprofessionellen oder beeinflussten Sachverständigen für Sie problematisch sein könnten. Achten Sie deshalb auf einen seriösen Dienstleister, der objektiv handelt und Sie in allen Belangen aufklärt.

Je nach Situation sollten Sie entscheiden, welche Art von Sachverständigen Sie benötigen. Es besteht die Möglichkeit über Berufsverbände, wie beispielsweise dem Bundesverband Deutscher Bausachverständiger e.V., dem Bundesverband Freier Sachverständiger e.V. oder dem Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband e.V., einen qualifizierten Dienstleister in Ihrer Nähe zu finden. Weiterhin unterstützen wir Sie gern in Bezug auf die Bewertung und den Verkauf Ihrer Immobilie oder stellen den Kontakt zum richtigen Gutachter her. Melden Sie sich über unser Kontaktformular, um von unseren Experten eine kostenfreie und unabhängige Beratung zu erhalten.

1. Entscheidung für den richtigen Sachverständigen, je nach Situation und Form des Gutachtens: freier Immobiliensachverständiger, öffentlich bestellter oder vereidigter Sachverständiger oder staatlich anerkannter Immobiliengutachter
2. Qualität des Sachverständigen anhand der Zertifizierungen sicherstellen
3. Honorar für den Sachverständigen vorab verhandeln
4. Entscheidung für Voll- oder Kurzgutachten, je nach Situation und Notwendigkeit
5. Pflichtsituationen zur Beauftragung eines Immobiliensachverständigen: Rechtsstreit bei Scheidung, Erbstreitigkeit, Forderungen des Finanzamtes, Feststellung des Betriebsvermögens, Zwangsversteigerungen
6. Nicht nur auf Gutachten der Finanzierungsinstitution verlassen: Bankgutachten machen nur Aussagen wie bzw. ob die Bank die Immobilie finanziert
7. Kosten für das Gutachten einkalkulieren: Für Vollgutachten ca. 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes einplanen + nicht auf Stundenbasis vergüten
8. Keine Scheu sich Unterstützung zu suchen
9. Gemeinsame Besichtigung der Immobilie: Vorher beim Verkäufer und/ oder Makler anmelden und vor Ort Zurückhaltung üben
10. Beschäftigung und Informationssuche im Vorfeld: Informieren Sie sich über die Marktlage und hinterfragen Sie alles (beispielsweise bezüglich Schwarz-Anbauten)

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