Kosten | Hausverkauf | Rechner | Haus | verkaufen

Im folgenden Beitrag stellen wir Ihnen wichtige Tipps für den Verkauf Ihrer Immobilie vor. Außerdem zeigen wir Ihnen, welche Kosten bei der Veräußerung von Wohneigentum für Käufer und Verkäufer anfallen.

1. Das Timing

Das richtige Timing ist ein ausschlaggebender Aspekt, wenn Sie Ihr Objekt auf den Markt bringen wollen. Der optimale Zeitpunkt ist erreicht, wenn die Nachfrage nach Immobilien gestiegen ist und der Baufinanzierungszins auf einem niedrigen Stand ist.

2. Sammeln Sie wichtige Informationen

Die wichtigsten Unterlagen für den Verkauf Ihres Hauses sind der Energieausweis, der Grundbucheintrag, der Grundriss und Fotos Ihres Eigenheims sowie der Gebäudeversicherungsschein.

3. Die Marketinganalyse und Objektbewertung

Beim Verkauf Ihrer Immobilie ist nicht nur die allgemeine Marktsituation wichtig, sondern auch die Region und die Lage, in der sich Ihre Immobilie befindet. Die Attraktivität Ihres Objektes wird gesteigert, wenn Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel in unmittelbarerer Nähe liegen.

4. Ihre Immobilie richtig bewerten lassen

Ein Experte kennt den aktuellen Markt genau und kann Ihnen fachkundige Auskunft über einen angemessenen und realistischen Verkaufspreis geben.

5. Die Marktstrategie

Die Marktstrategie ist dahingehend wichtig, um die von Ihnen gewünschte Zielgruppe richtig anzusprechen. Eine richtige Strategie kann erst dann ermittelt werden, wenn eine Marktstudie durchgeführt wurde. Ob mit oder ohne Makler – die richtige Vermarktung Ihrer Immobilie ist ausschlaggebend für einen gelungenen Verkaufsabschluss.

6. Die Besichtigungen durch potentielle Käufer

Ihre Objektvorbereitung sollte bei den Besichtigungen an Ihre Zielgruppen angepasst werden. Gartenpflege und kleinere Reparaturen sollten vor einer Führung durch Ihr Haus vorgenommen werden, damit Ihre Immobilie gepflegter und einladender wird. Durch dieses optische Herausputzen Ihres Wohneigentums kann außerdem eine Wertsteigerung erzielt werden, was sich positiv auf dem Verkaufspreis niederschlägt.

7. Prüfen Sie Ihre potentiellen Kunden

Sie können geschickt durch Fragen die Zahlungsfähigkeit der zukünftigen Eigentümer erfahren. Dabei handelt es sich um Erkundigungen bezüglich des Berufs, der Lebensverhältnisse und der geplanten Finanzierung des Wohneigentums.

8. Prüfen Sie die rechtlichen Aspekte

Sobald der Käufer und der Verkaufspreis feststehen, müssen Sie einen Notar beauftragen. Dieser kümmert sich um das weitere Vorgehen sowie den Kaufvertrag. Wichtig hierbei ist, dass alle wichtigen Informationen zusammengetragen werden. Hierbei handelt es sich um die Kontaktdaten des Käufers und Verkäufers, den Standort und die Art der Immobilie, ggf. mitverkaufte Gegenstände, den festgelegten Kaufpreis, die Art der Immobiliennutzung, das Datum des Auszugs und die Angaben des Maklers, falls einer in Anspruch genommen wurde.

9. Weitere anfallende Kosten

Immobilienverkäufe sind grundsätzlich versteuerungspflichtig. Rechnen Sie also auch als Verkäufer mit anfallenden Kosten. Um welche sich es dabei genau handelt, erfahren Sie im Verlauf dieses Beitrages.

10. Makler – ja oder nein?

Ein Makler kann eine große Unterstützung sein, denn dieser nimmt Ihnen viele Aufgaben ab. Er kennt den momentanen Markt, weist Sie auf einige Mängel hin, welche Sie noch schnell beseitigen können, um Ihre Immobilie zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen, führt die Besichtigungen durch, stellt relevante Fragen und prüft die Liquidität des Käufers. Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten, fällt für Sie nicht nur ein hoher zeitlicher und organisatorischer Aufwand an, sondern es kommt auch zu einer finanziellen Belastung. Zwar entfällt die Maklerprovision, jedoch entstehen Kosten und Gebühren für die Anzeigenschaltung und Ämter. Um noch mehr Geld zu sparen, wird meistens nur ein Vermarktungsweg gewählt, dadurch wird auch die Reichweite stark eingeschränkt, wodurch weniger Käufer erreicht werden. Der zeitliche Aufwand wird sich dann bemerkbar machen, wenn es um die Organisation und Durchführung der Besichtigungen geht.

Beim Verkauf Ihrer Immobilie werden Kosten für den Energieausweis, den Grundbuchauszug, eventuell für die Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung und die Löschung der Grundschuld anfallen. Was sich dahinter genau verbirgt, verraten wir Ihnen hier im Überblick.

Der Energieausweis

Seit 2009 muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung Ihres zu verkaufenden Objektes vorgezeigt werden und seit 2015 wird dieser Vorgang stark überwacht. Wenn dies nicht geschieht, drohen Ihnen hohe Geldstrafen, welche bis zu 15.000 Euro betragen können. Den Energieausweis kann ganz unkompliziert online bestellt werden. Dieser Ausweis jedoch nicht notwendig, wenn es sich um ein unbebautes Grundstück handelt, das verkauft werden soll. Der Kostenpunkt ist je nach Art des Energieausweises unterschiedlich hoch. Die Kosten des Verbrauchsausweises, welcher auf der Heiz- und Nebenkostenabrechnung beruht, liegen gerade einmal zwischen 40 und 80 Euro. Die teurere Variante wäre der Bedarfsausweis, hier müssen Sie mit 300 bis 500 Euro rechnen. Ein Experte nimmt bei Ihrem Objekt eine umfangreiche Analyse vor. Welcher Energieausweis benötigt wird, ist abhängig von dem Baujahr und der Gebäudeart Ihrer Immobilie.

Der Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug ist dahingehend wichtig, da dieser als Nachweis dient, dass Sie auch wirklich der Eigentümer der zu verkaufenden Immobilie sind. Dazu enthält dieser Informationen über die Eigentumsverhältnisse, Grundpfandrechte (zum Beispiel die Grundschuld) und die Nießbrauchrechte. Der Kostenpunkt hierbei liegt zwischen 10 und 20 Euro. Für 10 Euro erhalten Sie einen einfachen und für 20 Euro einen beglaubigten Auszug Ihres Grundbuches. Die Kosten sind für Sie sehr gering, da der Großteil der Notarkosten vom Käufer getragen wird.

Die Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer wird dann fällig, wenn Sie Ihre Immobilie nach weniger als 10 Jahren verkaufen und damit große Gewinne einfahren. In diesem Fall würden Sie gegen die gesetzlich festgelegte Spekulationsfrist verstoßen. Die Höhe dieser Steuer wird aus dem Einkommenssteuersatz und dem Wertgewinn berechnet. Diese Steuer ist hinfällig, wenn Sie die Immobilie für einige Jahre selbst bewohnt haben. Anfallen tut diese nur dann, wenn die Immobilie leer gestanden hat oder vermietet wurde. Wenn Sie Ihr Eigenheim für einen gewissen Zeitraum selbst genutzt und den anderen Teil vermietet haben, wird der erzielte Gewinn auf die Wohnfläche segmentiert. Der Gewinn durch Ihrer Immobilie muss in der jährlichen Steuererklärung angegeben werden.

Die Vorfälligkeitsentschädigung

Zusätzliche Kosten fallen für Sie an, wenn Ihre Immobilie zur Zeit des Verkaufs noch nicht abbezahlt wurde. Durch die Einstellung des Kredits kann für Ihre Bank ein Zinsschaden entstehen, wenn dies der Fall ist, verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen. Die Höhe dieser Entschädigung richtet sich nach der Restlaufzeit Ihres Darlehens. Dabei gilt: Je länger die Restlaufzeit ist, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus.

Hierzu ein kurzes Beispiel: Sie kündigen den Kredit 2 Jahre vor Ablauf und Ihr Restdarlehen beträgt 150.000 Euro. Ihr Sollzinssatz liegt bei 4 Prozent und Ihr Wiederanlagezins bei 0,25 Prozent. Dadurch entsteht bei Ihrer Bank ein Zinsschaden von gut 9.680 Euro. Von dieser Summe werden allerdings Margenerstattung, die Erstattung der ersparten Verwaltungskosten und des ersparten Risikos abgezogen. Im Anschluss daran kommen noch 100 Euro Bearbeitungsgebühren hinzu. Zum Schluss fallen für Sie circa 9.170 Euro Vorfälligkeitsentschädigung an.

Die Löschung Ihrer Grundschuld

Die Grundschuld dient als Sicherheit für die Gläubiger, in diesem Fall Ihrer Bank. Ihre Bank lässt sich in Ihrem Grundbuch eine Belastung eintragen, bei deren Aufhebung für Sie als Verkäufer Kosten anfallen. Im Zuge dessen lassen viele Eigentümer die Belastung im Grundbuch stehen, obwohl Ihr Kredit schon getilgt ist. Jedoch hat der Käufer Ihrer Immobilie das Recht, darauf zu bestehen, Ihr Haus schuldfrei zu übernehmen. Dann sind Sie dazu verpflichtet, die Löschung der Grundschuld zu beantragen. Dieser Prozess läuft dann im Folgenden so ab:

1. Sie beantragen die Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank
2. Im Anschluss zeigen Sie die Löschungsbewilligung bei Ihrem Notar vor
3. Die Löschung der Grundschuld wird von Ihrem Notar beim Grundbuchamt veranlasst

Für die Arbeit des Notars fallen für Sie Kosten im Rahmen von ungefähr 0,2 Prozent der Grundschuld an. Ein kurzes Rechenbeispiel dazu: Bei einer Immobilie mit einem Verkaufswert von 150.000 Euro würde die Löschung der Grundschuld circa 300 Euro betragen. Dies würde sich nur dann vermeiden lassen, wenn Sie Ihre Grundschuld an den zukünftigen Hausbesitzer übergeben. Im Anschluss lässt sich der Käufer von Ihrer Bank nachweisen, dass Sie Ihren Kredit abbezahlt haben. Haben Sie allerdings noch nicht Ihre Darlehen gezahlt, dann ist die Löschung der Grundschuld ausgeschlossen. Wenn dieser Fall eintritt, wird ein Treuhandkonto beim zuständigen Notar eingerichtet. Im Anschluss wird die Verkaufssumme auf dieses Konto überwiesen und der verbleibende Kreditbetrag wird abgezogen.

Löschung der Grundschuld

Damit beide Parteien nicht eine immense Summe zahlen müssen, können Sie sich mit Ihrem Käufer darauf einigen, dass einige Kostenpunkte geteilt werden. Dies wird häufig bei der Maklerprovision gemacht.

Die Maklerprovision

Da sich der eigene Hausverkauf als eine beträchtliche zeitliche und organisatorische Belastung darstellt, ist es sehr empfehlenswert einen Makler zu engagieren. Dieser kümmert sich um die Vermarktung Ihrer Immobilie, plant und führt die Besichtigungen durch, dazu versichert er sich über die Liquidität der potenziellen Käufer und setzt den Kaufvertrag auf. Ein guter Makler verkauft Ihr Haus zu Ihrer Zufriedenheit und im Anschluss erhält dieser für seine getane Arbeit eine Provision. In welcher Höhe sich die Maklerprovision anzusiedeln ist, ist letzten Endes frei verhandelbar. Wer die Kosten für den Makler zahlt, sollte zwischen Ihnen und dem Käufer von vornherein festgelegt werden. Entweder werden sich die Kosten von beiden Parteien geteilt oder es wirst festgelegt, dass nur einer zahlt. In diesem Fall sind das meistens Sie als Verkäufer. Die Maklergebühr ist abhängig vom Bundesland, aber grundsätzlich liegt diese bei 5,95 bis 7,14 Prozent des Verkaufswertes. Letzen Endes entfällt diese Provision, wenn Sie sich dafür entscheiden, den Hausverkauf privat zu organisieren. Vollständig lassen sich aber die Vermarktungskosten nicht einsparen.

Auch für den Käufer Ihrer Immobilie fallen Kostenpunkte an. Zum einen wäre das die Maklerprovision, wenn Sie sich einig sind, den Preis zu teilen. Im Anschluss kommen noch die Notarkosten, die Grunderwerbssteuer und die Grundsteuer dazu.

Die Notarkosten

Der Notar ist der Mittelsmann beziehungsweise Zwischenhändler von Ihnen und dem Käufer Ihrer Immobilie. Ein Notar und seine damit verbundenen Kosten sind unausweichlich, da der Immobilienkauf nur mit einem Notar verbindlich und letzten Endes amtlich ist. Die Aufgabe des Notars liegt in der Erschaffung und Verlesung des Immobilienvertrags, dazu dient er als Zeuge, dass Sie und der Käufer den Vertrag eingehen und diesen unterschrieben haben. Er beschafft wichtige Dokumente und ist für die Umschreibung im Grundbuch zuständig. Diese Notarkosten werden speziell nach dem Aufwand des Notars berechnet und vom Käufer des Hauses getragen.  Die ungefähre Schätzung beläuft sich auf 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises Ihrer Immobilie.

Die Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer ist ein einmaliger Kostenaufwand und wird vom Käufer getragen. Die Kosten sind auch in diesem Fall bundesländerspezifisch und vom Kaufpreis Ihres Eigenheims abhängig. Dabei liegen diese in Sachsen zum Beispiel bei 3,5 Prozent und in Brandenburg bei 6,5 Prozent. Die Grunderwerbssteuer ist nicht zu zahlen, wenn die Kosten Ihrer Immobilie unter 2.500Euro liegen.

Die Grundsteuer

Die Grundsteuer wird vom Käufer übernommen und kann vom Finanzamt in vier Raten aufgeteilt werden. Dieser Kostenpunkt wird von vielen unterschiedlichen Faktoren beeinflusst, so dass sich eine Berechnung als schwierig gestaltet. Der Preis variiert je nach Gemeinde, so dass keine allgemeine Auskunft über die ungefähre Höhe gegeben werden kann. Erfragt werden, kann die Grundsteuer beim zuständigen Finanzamt der Region.

Ihre Immobilie von einem Profi bewerten zu lassen, ist für Sie wichtig, um einen angemessenen und realistischen Verkaufspreis festzulegen. Einer der wichtigsten Begriffe für Sie hierbei ist der Verkehrswert, welcher auch Marktwert genannt wird. Dabei handelt es sich um die aktuellen Wert Ihrer Immobilie, welcher letztlich nichts mit dem Verkaufspreis zu tun hat. Damit Sie einen gesicherten Marktwert ermitteln können, benötigen Sie die Hilfe professioneller Gutachter, Immobilienmakler etc. Das daraus resultierende Wertgutachten kann Ihnen bei der Ermittlung und Begründung Ihres Verkaufspreises helfen. Dies ist vor allem nötig, wenn Sie die Immobilie ohne die Hilfe eines Maklers veräußern, um besser einzuschätzen, wie hoch Ihr Verkaufspreis liegen sollte. Je nach Wert der Immobilie fallen die Kosten für die in Anspruch genommene Leistung an. Dieser Kostenanspruch wird am Verkaufspreis der Immobilie berechnet.

Das Bewertungsverfahren

Es gibt verschiedene Verfahren, um den Wert Ihres Hauses bestimmen zu können. Diese drei Bewertungsverfahren heißen das Ertragswert-, das Vergleichswert- und das Sachwertverfahren. Welches dieser Verfahren bei Ihrer Immobilienbewertung in Anspruch genommen wird, hängt von der Art Ihrer Immobilie ab. Ein geeigneter Ansprechpartner hilft Ihnen bei der Schätzung Ihres Eigenheims.

Einige Faktoren bei Ihrer Immobilienbewertung

Der Wert Ihrer Immobilie wird durch viele Faktoren beeinflusst. Zum einen von den Baukosten und den daraus resultierenden Herstellungskosten Ihres Eigenheims. Aber auch der Außen- und Innenbereich des Hauses wird genau betrachtet. Hierbei geht es darum, wie das Grundstück aussieht und welche Wirkung das Haus auf einen potenziellen Käufer hat. Baumängel und das Alter des Hauses können aus diesem Grund zu einer Wertminderung führen, die sich für Sie negativ auf den Verkaufspreis auswirken.

Die Renovierung Ihres Objektes

Wir raten Ihnen zu Gartenarbeiten und Schönheitsreparaturen, bevor Sie Ihr Haus schätzen oder verkaufen lassen. Mit größeren und deutlich teureren Renovierungsarbeiten sollten Sie erst nach Absprache mit Ihrem Makler beginnen. Denn diese Arbeiten steigern den Immobilienwert und den daraus resultierenden Verkaufspreis Ihres Objektes.

Was Sie beim der Immobilienbewertung berücksichtigen müssen

Bevor Sie einen Profi hinzuziehen, sollten Sie erst einmal sicherstellen, wofür Sie diese Hausbewertung benötigen. Eine professionelle Bewertung kann durchaus teuer werden. Sollte diese Schätzung für das Finanzamt oder für ein Scheidungsverfahren von Nöten sein, sollten Sie eher einen Sachverständiger oder einen Gutachter beauftragen, denn nur dann hat die Immobilienbewertung vor Gericht bestand. Bauexperten sollten bei einer Zwangsversteigerung hinzugezogen werden. Ein Sachverständiger hat aber auch seinen Preis, da er nicht nur auf Mängel im Haus hinweist, sondern auch eine bauliche und energetische Einschätzung Ihres Objektes vornimmt. Wenn Sie Ihr Haus aus persönlichen Gründen verkaufen möchten, dann ist ein gerichtsfähiger Inspektor nicht notwendig. In diesem Fall raten wir Ihnen zu einem professionellen Makler.

Ihre Hausbewertung von einem professionellen Makler

Ein professioneller Makler ist in der Lage, Ihrem Haus durch den momentanen Zustand, den ersten Eindruck und der Bausubstanz einen realistischen Marktpreis zu bestimmen. Dabei achtet dieser auch auf den unmittelbaren Immobilienmarkt. Bei dem Marktpreis Ihrer Immobilie wird nicht nur das Gebäude an sich, sondern auch die Umgebung und Ihr Grundstück genauestens begutachtet.

Die passende Verkaufsstrategie

Die Verkaufsstrategie steht im direkten Zusammenhang mit dem Verkaufspreis Ihrer Immobilie. Hierzu sind Kenntnisse über den Markt und über die angestrebte Zielgruppe von besonderer Bedeutung. Unsere Makler kennen alle Faktoren, die den Preis Ihres Objektes beeinflussen. Durch die richtige Vermarktung können wir Ihren gewünschten Verkaufspreis erzielen.

Um Ihnen einen ersten Einblick zu geben, haben wir für Sie die 5 besten Rechner herausgesucht, mit welchen Sie eine ungefähre Einschätzung für die insgesamt anfallenden Kosten bei Ihrem Hausverkauf erhalten. Dennoch weisen wir Sie darauf hin, dass einige Kosten von Bundesland zu Bundesland aber auch kommunal unterschiedlich ausfallen können. Für eine genaue Einschätzung sollten Sie einen Profi aufsuchen, welcher sich genauestens mit den momentanen Zahlen am Markt auskennt.

1. Smart-Rechner.de
2. Anwalt.de
3. Hauskredit.de
4. Handelsblatt.com
5. Kreditrechner.com

Ein professionelles Gutachten ist besonders wichtig, um Ihre Immobilie richtig zu verkaufen. Hierbei spielen auch unsere Marktkenntnisse und Erfahrungen eine besondere Rolle. Unsere Mitarbeiter können Ihnen durch eine Objektbesichtigung einen aktuellen und realistischen Verkaufswert Ihrer Immobilie bestimmen. Ein Gutachten wird aber auch bei Scheidungen, Behörden, Gerichtsverfahren und Versicherungen in Anspruch genommen. Ein realistischer Wert Ihrer Immobilie kann nur vor Ort ermittelt werden. Unsere geschulten Gutachter oder Sachverständigen untersuchen die Bausubstanz und weisen auf eventuelle Mängel hin. So können mögliche Sanierungsarbeiten rechtzeitig vorgenommen werden, um den Preis Ihres Objektes zu heben. Unsere qualifizierten Sachverständigen stehen Ihnen jederzeit zur Verfügung. Wenn Sie Ihre Immobilie schätzen lassen wollen, dann kontaktieren Sie uns. Sie erhalten von uns eine erste kostenlose Markteinschätzung Ihres Hauses. 

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