Haus verkaufen ohne Makler | Hausverkauf privat | Checkliste

Der Verkauf eines Hauses ist immer mit viel Zeit und Arbeit verbunden – vor allem wenn man dies im Alleingang angeht. Kleine Fehler können große finanzielle Auswirkungen haben, durch schlechte Organisation oder den falschen Preis kann der Verkauf sogar ganz ausbleiben. Wer sich ausführlich informiert und professionell plant, kann sein Haus dennoch zum bestmöglichen Preis in Eigenregie verkaufen – und so die Kosten für einen Makler sparen. Wir von immobilie-verkaufen.info zeigen Ihnen, worauf es ankommt und was Sie beachten müssen.

• Viel Zeit und Geld investieren
• Alle Unterlagen für die Vermarktung und den Verkauf besorgen
• Durchführen von Reparaturen/Ausbesserungen an der Immobilie, um den Wert zu steigern
• Vor Ort präsent und für Kaufinteressenten erreichbar sein
• Ein gewisses Verkaufstalent und Know-how nötig

Der private Immobilienverkauf hat viele Tücken. Vor allem der zeitliche und finanzielle Aufwand, der mit der Vermarktung und dem Verkauf eines Hauses einhergeht, wird oftmals unterschätzt. Die Folgen sind ungeahnte Mehrkosten und ein Verkauf unter Zeitdruck, der sich immer negativ auf den Verkaufspreis auswirkt. Wichtig ist daher, dass Sie die Kosten im Vorfeld genau kalkulieren (Notarkosten, Kosten für Gutachten und weitere Unterlagen, Spekulationssteuer etc.) und sich auf eine durchschnittliche Verkaufsdauer von sechs bis neun Monaten einstellen. Auch die Besorgung aller wichtigen Unterlagen – und das sind viele – und die dafür notwendigen Besuche bei den entsprechenden Ämtern nimmt enorm viel Zeit in Anspruch.

Ebenso sollten Sie als Verkäufer für die Kaufinteressenten jederzeit erreichbar sein. Wenn Sie selbst in oder in der Nähe der Immobilie wohnen oder oft vor Ort sein können, ermöglicht das Ihnen außerdem, möglichst häufig und eventuell auch spontan Besichtigungen durchführen zu können. Ihr Haus sollte bei eben diesen Besichtigungen natürlich optimal in Szene gesetzt werden. Führen Sie dazu vorab fällige und notwendige Reparaturarbeiten und Instandsetzungen durch, um die Immobilie von innen und außen in einen Top-Zustand zu versetzen und möglichst viele Kaufinteressenten an Land zu ziehen. Doch nur ein gewisses Verkaufstalent und überzeugende Verkaufsargumente versprechen erfolgreiche Preisverhandlungen. Vor den ersten Gesprächen sollten Sie sich der Vorteile Ihrer Immobilie bewusst werden und alle wichtigen Unterlagen studieren, um stets die passenden Argumente bringen und viele Fragen ohne langes Suchen beantworten zu können. Berücksichtigen Sie, dass Kaufinteressenten einen Verhandlungserfolg erzielen möchten und entwickeln Sie dementsprechend eine Preisstrategie. Sollte die Verhandlung sich als etwas schwieriger herausstellen, versuchen Sie trotzdem stets sachlich und möglichst emotionslos zu bleiben.

Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerungen & Erbpacht

Beim Immobilienerwerb aus einer Zwangsversteigerung heraus, ist die Grunderwerbsteuer für das Höchstgebot, auf das der Zuschlag erteilt wurde, zu entrichten. Bei Erbpachtgrundstücken verhält sich dies anders. Hier erwirbt der Käufer eine Immobilie, die sich auf einem Erbpachtgrundstück befindet. Dabei wird der Käufer aber nicht der Eigentümer des Grundstücks, sondern erwirbt lediglich ein Nutzungsrecht daran. Die Grunderwerbsteuer wird daher auch hier fällig. Die Bemessungsgrundlage der Steuer bilden neben dem Kaufpreis dabei außerdem die vereinbarte Pacht sowie die Laufzeit des Pachtvertrages.

Ein Hausverkauf ist eine komplexere Angelegenheit, bei welcher Sie Vieles bedenken und organisieren müssen. Vor allem wenn es um die nötigen Unterlagen und die gesetzlichen Vorschriften geht, ist häufig Fachwissen gefragt. Die meisten wichtigen Unterlagen können Sie dabei beim Bauordnungsamt beziehen. Um den Überblick zu wahren und sich über die Vollständigkeit zu vergewissern, stellen Sie alle notwendigen Dokumente am besten mithilfe einer Checkliste zusammen. Denn unvollständige Unterlagen verzögern den Kauf nur unnötig. Zur Stütze können Sie nachfolgende Checkliste verwenden.

Zwingend notwendig sind vor allem Energieausweis, Lageplan, Bauakte sowie ein (beglaubigter) aktueller Grundbuchauszug. Auch sollten Sie ein ansprechendes Exposé erstellen, welches Sie anschließend auf entsprechenden Online-Portalen oder in Zeitungen inserieren, um bei potenziellen Käufern Interesse für das Objekt zu wecken. Bei Besichtigungen macht es sich ebenfalls immer gut, Unterlagen wie Grundrisse, Lageplan, Nebenkostenabrechnungen oder Informationen zu den letzten Sanierungen aushändigen zu können. Auch das Exposé können Sie hier den Interessenten nochmals zur Verfügung stellen.

Zeigen Sie den Interessenten alle Räumlichkeiten sowie das gesamte Grundstück und weisen Sie ausschließlich auf die Vorteile Ihrer Immobilie hin. Bereiten Sie sich auch auf alle möglichen Fragen vor, um die passenden Argumente bieten zu können. Ebenso sollten alle Unterlagen, die für potenzielle Käufer von Interesse sein könnten, bereitliegen. Dazu zählen zum Beispiel Grundrisse, Lageplan sowie Informationen zu Nebenkostenabrechnungen oder letzten Sanierungen. Wenn Sie diese vorab einmal gründlich studieren, können Sie viele Fragen schnell und kompetent beantworten und müssen während der Besichtigung nicht lange nach den richtigen Werten suchen. Weitere häufig angesprochene Themenbereiche sind Schulen, Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Nachbarschaft sowie Lärm. Auch damit sollten Sie also rechnen. Manche Interessenten stellen vielleicht auch extrem kritische Fragen, um so den Kaufpreis zu drücken. Bleiben Sie dabei stets ruhig und gelassen.

Wurde ein Käufer gefunden und beide Parteien konnten sich über die Höhe des Kaufpreises einigen, müssen alle juristischen und vertraglichen Angelegenheiten geregelt werden. Dazu muss (nach § 311 b BGB) ein Notar hinzugezogen werden, welcher den Immobilienkaufvertrag beurkunden wird. In der Regel wird dieser vom Erwerber bestimmt, der Eigentümer kann aber ebenfalls einen Notar vorschlagen. Ein Notar ist stets unparteiisch und handelt für beide Parteien. Bei einem gemeinsamen Termin nimmt dieser dann Sachstand und Personalien auf, beantwortet rechtliche Fragen und prüft den Grundbucheintrag der Immobilie. Käufer und Verkäufer einigen sich über die Details im Kaufvertrag, wonach der Notar einen Vertragsentwurf anfertigt. Hier werden alle Angaben über das Grundstück und die Immobilie nochmals überprüft. Werden Mängel verschwiegen, kann der Eigentümer u.U. haftbar gemacht werden.

Sind alle Vertragsparteien mit dem finalen Vertrag einverstanden, erfolgt die Unterzeichnung und notarielle Beurkundung. Der Käufer kann nun grundsätzlich nicht mehr vom Vertrag zurücktreten und verpflichtet sich zur Zahlung von Kaufpreis, Gebühren und Steuern. In der Regel erfolgt die Bezahlung des Kaufbetrags per Überweisung von Käufer an Verkäufer. In begründeten Ausnahmefällen wird für die Zahlungsabwicklung ein Notaranderkonto eingerichtet, welches vom Notar treuhänderisch geführt wird. Wurden alle Zahlungen beglichen, beantragt der Notar die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch.

Da zwischen der Auszahlung des Kaufpreises und der Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer im Grundbuch bis zu zwei Monate vergehen können, erfolgt die Besitz- und Schlüsselübergabe meist schon früher (nach Zahlungseingang). Dabei wird ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellt, das den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des privaten Hausverkaufs festhält. Auch das genaue Übergabedatum wird im Kaufvertrag festgehalten, da mit der Übergabe des Besitzes auch alle Lasten, Pflichten, Risiken und Kosten sowie mögliche Mieteinnahmen auf den Erwerber übergehen – auch wenn die Umschreibung der Grundbucheintragung erst später erfolgt.

Der Vertragsabschluss ist ein wichtiger Bestandteil des Hausverkaufs.

Grundsätzliche Inhalte eines Kaufvertrags:

• Namen/Personalien
• Kaufgegenstand/Immobilie
• Zusätzliche Verkaufsobjekte
• Zahlungsmethode
• Übergabedatum
• Aufteilung der Neben-/Unterhaltskosten
• Regelung zu den Erschließungskosten
• Objektzustand und Mängel
• Mögliche Gewährleistungsansprüche
• Bevollmächtigung des Notariats
• Aufteilung der Kosten

Neben dem Gutachten müssen Sie viele weitere Dokumente und Urkunden besorgen, welche je nach Art und Behörde unterschiedlich viel kosten. Für die Vermarktung können ebenfalls, wenn auch vergleichsweise geringe Kosten, entstehen. Wurde durch den Verkauf des Hauses ein Darlehensvertrag vorzeitig getilgt, wodurch ein Zinsschaden entstanden ist, kann die Bank ihren Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung wahrnehmen. Unter Umständen kann bei einem erzielten Verkaufsgewinn die sogenannte Spekulationssteuer fällig werden. Ob diese für Sie zutrifft und woraus sich diese ergibt, können Sie dem nächsten Abschnitt entnehmen.

Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften immer steuerpflichtig (§ 23 EstG), so also auch der Gewinn aus einem Hausverkauf. Dabei gibt es im Immobilienverkauf allerdings eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. D.h. sollte sich die Immobilie seit mehr als 10 Jahren in Ihrem Besitz befinden, müssen Sie keine Steuern zahlen. Auch wenn Sie das Haus seit Bauende bzw. Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder wurde es im Verkaufsjahr und in mindestens zwei Jahren davor von Ihnen selbst genutzt, fallen keine Steuern an. Sollten Sie das Haus geerbt haben, übernehmen Sie die Spekulationsfrist vom Erblasser.

Sollte all das nicht auf Sie zutreffen, werden Sie höchstwahrscheinlich beim Verkauf Steuern zu entrichten haben. Wie hoch die zu zahlende Summe dann letztendlich sein wird, hängt zum einen von der Höhe des Wertzuwachses und zum anderen von Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz ab. Machen Sie beim Verkauf also einen Gewinn von beispielsweise 80.000 Euro, beträgt die zu zahlende Steuer bei einem persönlichen Steuersatz von 40% 32.000 Euro.

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