Grundstücksbewertung | bewerten | Sachverständiger | Gutachter | kostenlos | online

Je nach Lage variieren die Grundstückspreise in Deutschland erheblich. Während die Quadratmeterpreise in einigen Stadtteilen vierstellige Beträge erreichen, belaufen sich die Grundstückspreise auf dem Land teilweise nur auf wenige Euro pro Quadratmeter. Egal, ob Sie ein Grundstück kaufen oder verkaufen wollen, eine genaue Bewertung ist überaus wichtig. Ist der Preis fair? Verkaufen Sie Ihr Grundstück deutlich unter dem Verkehrswert? Um diese Fragen zu beantworten, ist eine exakte und transparente Grundstücksbewertung unbedingt nötig. In diesem Beitrag erfahren Sie unter anderem, welche Faktoren bei der Grundstücksbewertung zu berücksichtigen sind, welche Verfahren angewendet werden, wann eine Grundstücksbewertung nötig ist und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

Der Bodenwert

Nicht selten wird unter dem Begriff Grundstückswert der Wert des unbebauten bzw. freigelegten Grundstücks verstanden. Bei diesem sogenannten Bodenwert wird also nicht berücksichtigt, ob das Grundstück bebaut ist – ein bedeutender Unterschied zwischen Boden- und Grundstückswert.

Neben dem Bodenwert gibt es auch noch den sogenannten Bodenrichtwert. Dabei handelt es sich um Werte, die alle zwei Jahre aus vergangenen Grundstückskäufen errechnet und regelmäßig von der Gemeinde veröffentlicht werden. Der Bodenrichtwert bietet damit einen ersten Anhaltspunkt im Rahmen der der Grundstücksbewertung.

Der Grundstückswert

Darüber hinaus wird unter dem Begriff Grundstückswert der Bodenwert inklusive jedweder Bebauung verstanden. Auch das Bewertungsgesetz (BewG) teilt diese Begriffsdeutung. So heißt es im § 78 BewG: „Der Grundstückswert umfasst den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen“. Die gesetzlichen Richtlinien dieser Grundstücksbewertung werden, wie bereits erwähnt, von der Immobilienwertvermittlungsordnung vorgegeben. Mehr dazu erfahren Sie im Abschnitt 4 „Welche Verfahren eignen sich zur Grundstücksbewertung?“.

Der Grundstückswert setzt sich also aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen zusammen. Dabei gibt es folgende Faktoren, die bei der Bewertung des Grundstücks berücksichtigt werden:

Faktoren bei einer Grundstücksbewertung

Art des Grundstücks

Je nach Art des Grundstücks, kann die Bepreisung ganz unterschiedlich ausfallen. Gemäß § 181 Abs. 1 BewG werden im Rahmen der bebauten Grundstücke folgende Grundstücksarten unterschieden:

1. Ein- und Zweifamilienhäuser:

Ein- und Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die bis zu zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind.

2. Mietwohngrundstücke:

Bei Mietwohngrundstücken handelt es sich um Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, Wohnzwecken dienen und weder Ein- oder Zweifamilienhäuser noch Wohnungseigentum sind.

3. Wohnungs- und Teileigentum:

Wohnungs- und Teileigentum jeweils als Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen.

4. Geschäftsgrundstücke:

Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.

5. Gemischt genutzte Grundstücke:

Gemischt genutzte Grundstücke dienen teils Wohnzwecken und teils fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken und sind nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke.

6. sonstige bebaute Grundstücks

Lage des Grundstücks

Bezüglich der Lage eines Grundstücks ist in zwei Arten zu unterscheiden:

Die Makrolage beschreibt die Infrastrukturen sowie die wirtschaftlichen Gegebenheiten der Region und spiegelt sich im Grundstückswert wieder.

Die Mikrolage, also der konkrete Standort des Grundstücks samt Nachbarschaft, beeinflusst ebenfalls den Grundstückswert. Weitere Kriterien der Mikrolage sind die Ausrichtung und die Bodenverhältnisse.

Größe & Zuschnitt des Grundstücks

Neben der Größe des Grundstücks spielt bei der Bewertung auch der Zuschnitt eine wichtige Rolle. So ist ein Grundstück am Hang mit unverbautem Blick oder ein Eckgrundstück in einem dicht bebauten Stadtteil in aller Regel wertvoller, als ein schmales, von allen Seiten eng umbautes Grundstück.

Beschaffenheit von Grund und Boden

Die Beschaffenheit von Grund und Boden hat wesentlichen Einfluss auf die Bebaubarkeit von Grundstücken. Hier wird geklärt, ob sich der Boden eignet, um ein Haus darauf zu errichten oder ob er fruchtbar genug ist, um im Falle eines landwirtschaftlichen Grundstücks bepflanzt zu werden. Auch Verunreinigungen des Erdreiches durch chemische bzw. giftige Stoffe werden hier berücksichtigt.

Bebauung & Bebaubarkeit des Grundstücks

Die Art, wie sich ein Grundstück nutzen lässt, beeinflusst die Grundstücksbewertung maßgeblich. In Deutschland gibt es folgende Entwicklungsstufen von Grundstücken:

• Bauerwartungsland (Hier ist zu erwarten, dass das Grundstück zukünftig den Status Bauland erhält)
• Rohbauland (Hier ist das Grundstück noch nicht erschlossen, die Gemeinde sieht aber eine Bebauung vor)
• Baureifes Land bzw. Bauland (Hier liegt das Grundstück in einem bereits bebauten Gebiet und erfüllt alle für eine Bebauung erforderlichen Voraussetzungen, Bauland ist die wertvollste Grundstücksart)

Grundstücke, die nicht bebaut werden dürfen, sind fast nichts wert. Bauerwartungsland, das eine Bebauung in Aussicht stellt, ist dagegen schon deutlich mehr wert. Am meisten ist ein Grundstück aber wert, wenn bereits ein Bebauungsplan existiert, der eine umfangreiche Bebauung zulässt. Der Bebauungsplan weist ein Grundstück juristisch klar als Bauland aus. Er regelt außerdem, inwiefern die Fläche bebaut werden darf. So können unterschiedlichste Vorgaben, wie die Anzahl der zulässigen Geschossflächen, die Form des Daches, oder sogar die Fassadenfarbe enthalten sein. Bebauungspläne erhalten Sie beim zuständigen Bauamt.

Tipp! Grundstücke, die bislang noch nicht offiziell im Bebauungsplan einer Gemeinde vorgesehen sind, sind also grundsätzlich weniger wert als andere. Deshalb kann es sich an dieser Stelle lohnen, eine Bauvoranfrage an die zuständige Verwaltung zu stellen. Eine solche Bauvoranfrage kann klären, inwiefern künftige Baupläne rechtlich umsetzbar sein werden und ob eine bestimmte Nutzung der Fläche überhaupt zulässig ist. Verwechseln Sie die Bauvoranfrage jedoch keinesfalls mit einer Baugenehmigung! Die amtlichen Auskünfte auf Bauvoranfragen sind für einen bestimmten Zeitraum bindend und der Verwaltungsbescheid kann sich preissteigernd auf die Grundstücksbewertung auswirken.

Grad der Erschließung

Vor allem, wenn auf dem Grundstück der Neubau einer Immobilie geplant ist, können Erschließungskosten anfallen. So ist das Grundstück unter Umständen noch nicht an das Frisch- und Abwassernetz, die Strom- und Gasversorgung oder das Telefonnetz angeschlossen. Die Kosten für solche Maßnahmen werden im Rahmen der Grundstücksbewertung ebenfalls berücksichtigt. Als Faustregel gilt daher: Je weniger ein Grundstück erschlossen ist, desto geringer ist der Grundstückswert.

Eigenheiten des Grundstücks

Die Eigenheiten des Grundstücks, beispielsweise Eigentumsverhältnisse, wirken sich ebenfalls auf den Wert eines Grundstücks aus. So wird der Grundstückswert von einem noch nicht getilgten Darlehen mit Grundschuld oder Rechten Dritter (z.B. Nießbrauchrecht) negativ beeinflusst.

Bewertung von unbebauten Grundstücken

Gemäß § 179 BewG bestimmt sich der Wert unbebauter Grundstücke nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten. Bei der Bewertung ist dabei immer der Bodenrichtwert anzusetzen, der zuletzt ermittelt bzw. veröffentlicht wurde. Wurde kein Bodenrichtwert ermittelt, ist er aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.

Bewertung von bebauten Grundstücken

Bei bebauten Grundstücken ist der Wert gemäß § 182 BewG entweder nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln.

Vergleichswertverfahren:

Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens wird das zu bewertende Grundstück mit ähnlichen verkauften Grundstücken verglichen. Die Grundstücke sollten gemäß § 183 BewG hinsichtlich ihrer Wert beeinflussenden Merkmale (siehe Abschnitt „Welche Faktoren werden bei der Grundstücksbewertung berücksichtigt?“) übereinstimmen. Der für die vergleichbaren Grundstücke erzielte Kaufpreis wird dabei als Bewertungsgrundlage herangezogen. Anstelle von Preisen können auch von Gutachterausschüssen ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden.

Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren findet vor allem im Rahmen der Bewertung von vermieteten bzw. verpachteten Grundstücken Anwendung. Gemäß § 184 BewG ist dabei der Wert der Gebäude (Gebäudeertragswert) getrennt vom Bodenwert zu ermitteln. Der Gebäudeertragswert ergibt sich dabei aus dem nachhaltig zu erwirtschaftendem Ertrag. Bodenwert und Gebäudeertragswert ergeben den Ertragswert des Grundstücks. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, sind dabei regelmäßig mit dem Ertragswert des Gebäudes abgegolten.

Sachwertverfahren:

Gemäß § 189 BewG ist der Wert des Gebäudes auch beim Sachwertverfahren getrennt vom Bodenwert zu ermitteln. Der Wert des Gebäudes wird hierbei aber anhand des Wertes der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude und nicht anhand des zu erwirtschaftenden Ertrags bestimmt. Der Gebäudesachwert ergibt gemeinsam mit dem Bodenwert den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Sonstige bauliche Anlagen und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten.

Es gibt viele Gründe dafür, ein Grundstück bewerten zu lassen. Die wichtigsten stellen wir Ihnen in diesem Abschnitt kurz vor:

 Gründe für eine Grundstücksbewertung

Grundstücksbewertung bei Verkauf

Sie möchten Ihr Grundstück verkaufen? Dann sollten Sie es zuvor unbedingt bewerten lassen. Denn nur wer den genauen Verkehrswert kennt, kann auch einen realistischen und fairen Verkaufspreis bestimmen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt: als Eigentümer sollten Sie wissen, wie viel Ihr Grund und Boden wert ist.

Grundstücksbewertung bei Scheidung

Bei einer Scheidung entschließen sich Eheleute häufig dazu, ein Grundstück gemeinsam zu veräußern. Der Erlös wird dann untereinander aufgeteilt. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass ein Ehepartner das Grundstück behält und den anderen entsprechend auszahlt. Für beide Fälle ist es unbedingt nötig, den Grundstückswert ermitteln zu lassen. Am besten geschieht dies durch einen professionellen Sachverständigen, dessen Gutachten vor Gericht Bestand hat.

Grundstücksbewertung bei Erbschaft

Wird ein Grundstück vererbt, kommt es zunächst darauf an, ob sich die Erben einig sind oder ob eine gerichtliche Auseinandersetzung erfolgt. Für ersteres reicht eine einfache Grundstücksbewertung. Werden dagegen Streitigkeiten vor Gericht ausgetragen, ist ein professioneller Sachverständiger nötig, um ein gerichtsfestes Gutachten zu erstellen.

Grundstücksbewertung bei Zwangsversteigerung

Im Rahmen von Zwangsversteigerungen wird der Grundstückswert vom zuständigen Amtsgericht bestimmt. Er dient als Bemessungsgrundlage für das Startgebot und liegt daher meist unter dem eigentlichen Marktwert.

Grundstücksbewertung für das Finanzamt

Wenn der Grundstückswert für das Finanzamt ermittelt werden soll, benötigt dieses ihn in der Regel als Berechnungsgrundlage für eine Steuer. Sie sollten daher unbedingt sicherstellen, dass das Grundstück nicht zu hoch bewertet wird. Dies kann unter Umständen nämlich erhebliche steuerliche Nachteile nach sich ziehen. Häufig erfolgt die Grundstücksbewertung auf Grundlage von Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse. Soll das Objekt sowohl für das Finanzamt als auch für den Verkauf bewertet werden, müssen unter Umständen verschiedene Werte angesetzt werden. Beauftragen Sie für die Bewertung daher am besten einen erfahrenen Sachverständigen. Die ermittelten Werte sollten vor der Angabe beim Finanzamt am besten noch einmal mit dem Steuerberater abgesprochen werden.

Grundstücksbewertung bei Beleihung durch die Bank

Die Bestimmung des Beleihungswertes eines Grundstücks erfolgt durch die Bank. Dabei wird gemäß Beleihungswertermittlungsverordnung sehr konservativ vorgegangen. Denn es geht darum einen Grundstückswert zu bestimmen, der möglichst jederzeit beim Verkauf erzielt werden kann. Hintergrund ist, dass das Grundstück der Bank als Sicherheit dienen soll. Der Beleihungswert ist daher in der Regel sehr viel niedriger als der eigentliche Marktwert.

Grundstücksbewertung für Versicherungen

Versicherungen benötigen eine verlässliche Grundstücksbewertung, um den Versicherungswert zu ermitteln. Auf dessen Basis wird dann die Versicherungsprämie berechnet. Darüber hinaus erleichtert ein entsprechendes Gutachten die Finanzierung eines Neubaus oder Sanierungsarbeiten. Das Grundstück dient als Sicherheit und senkt so das Risiko eines Kreditausfalls für die Bank. Im Gegenzug fallen Zinsen und Finanzierungskonditionen günstiger aus.

Der ermittelte Verkehrswert gilt in erster Linie für den Tag, an dem er bestimmt wurde. Ein mehrere Jahre altes Gutachten entspricht mit hoher Wahrscheinlichkeit also nicht mehr dem aktuellen Wert. Sind die Verhältnisse am Markt stabil, verliert das Gutachten zumindest für die nächsten sechs Monate nicht an Aussagekraft.

Bodenrichtwert * Quadratmeterzahl = Grundstückswert

Auch beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks ist eine Grundstücksbewertung kein Muss. Sie sollte vorab aber dennoch unbedingt eingeholt werden. Denn nur wer den genauen Wert seines Grundstücks kennt, kann sicher verhandeln. Argumente für eine Senkung des Preises können so mit soliden Gegenargumenten entkräftet werden. Ist der Grundstückswert im Rahmen eines Gerichtsverfahrens zu bestimmen, muss er von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelt und in einem entsprechenden Gutachten festgehalten werden.

Unsachgemäße Grundstücksbewertungen können erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen nach sich ziehen. Wird der Grundstückswert zu hoch angesetzt, sind unter Umständen hohe Steuern oder Versicherungsprämien zu zahlen. Im Rahmen von Scheidungen und Erbschaften benachteiligen unsachgemäße Bewertungen außerdem eine der Parteien. Daher sollte vor allem in solchen Fällen ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben werden. Solche rechtssicheren Verkehrswertgutachten können nur geschulte Gutachter bzw. Sachverständige erstellen. Neben den vielen Faktoren, die es zu berücksichtigen gilt, sind hierbei auch juristische, bautechnische und betriebswirtschaftliche Fachkenntnisse erforderlich.

Wir von immobilie-verkaufen.info helfen Ihnen gerne dabei, einen qualifizierten Sachverständigen für Ihre Grundstücksbewertung zu finden. Hierfür greifen wir auf ein weitreichendes Netzwerk an erfahrenen Gutachtern und Sachverständigen zurück, um einen Profi in Ihrer Nähe zu finden. Senden Sie uns einfach eine Anfrage über unser Kontaktformular. Wir geben Ihnen dann eine kostenlose Erstbewertung, basierend auf Ihren Eingaben. Eine detaillierte Bewertung inklusive Gutachten erfolgt nach Terminvereinbarung vor Ort.

Gern unterstützen wir Sie auch beim Verkauf Ihres Grundstücks. Unser Experte Tilman Friedrich ist genau der richtige Ansprechpartner, wenn Sie sich einen Verkaufsprofi an Ihrer Seite wünschen. Er kennt sich bestens in der Branche aus, nimmt Ihnen viele zeitaufwendige Arbeiten ab und berät Sie gerne umfassend zum Verkauf.

Grundstückswert vs. Bodenwert

• Bodenwert: Wert des Grundstücks, unabhängig von darauf befindlichen Immobilien
• Bodenrichtwert: Werte, die alle zwei Jahre aus vergangenen Grundstückskäufen errechnet und von der Gemeinde veröffentlicht werden
• Grundstückswert: Wert des Grundstücks inklusive jedweder Bebauung

Diese Faktoren werden bei der Grundstücksbewertung berücksichtigt:

• Art des Grundstücks
• Lage des Grundstücks (Infrastruktur, Anbindung an öffentlichen Nahverkehr, Nachbarschaft, etc.)
• Größe & Zuschnitt des Grundstücks
• Bebauung & Bebaubarkeit des Grundstücks
• Beschaffenheit von Grund und Boden
• Grad der Erschließung
• Eigenheiten des Grundstücks

Eine Grundstücksbewertung kann durch eines der folgenden Verfahren erfolgen:

Unbebaute Grundstücke: Bewertung mittels Grundstücksfläche und Bodenrichtwert

Bebaute Grundstücke:

• Vergleichswertverfahren (Bewertung basiert auf Vergleich mit ähnlichen verkauften Grundstücken)
• Ertragswertverfahren (Bewertung basiert auf Bodenwert und nachhaltig zu erwirtschaftendem Ertrag)
• Sachwertverfahren (Bewertung basiert auf Boden- und Gebäudesachwert)

Typische Gründe für eine Grundstücksbewertung

• Kauf bzw. Verkauf
• Scheidung
• Erbschaft
• Zwangsversteigerung
• Berechnungsgrundlage für Steuern (Finanzamt)
• Beleihung durch die Bank
• Ermittlung des Versicherungswertes für Versicherungen

Die Kosten einer Grundstücksbewertung sind von folgenden Faktoren abhängig:

• Vereinbarung zwischen Gutachter und Auftraggeber
• Art und Lage des Grundstücks
• Aufwand der Bewertung
• Länge des Gutachtens
• Verkehrswert

Grundstück selber bewerten oder bewerten lassen?

Grundsätzlich können Sie den Wert Ihres Grundstücks selber bestimmen. Eine professionelle Bewertung durch fachkundige Gutachter ist in vielen Fällen aber überaus empfehlenswert, da eine unrealistische Bewertung weitreichende Folgen haben kann. Das gilt vor allem dann, wenn das Gutachten auch vor Gericht Bestand haben soll. Senden Sie uns einfach eine Anfrage über unser Kontaktformular, wenn Sie sich eine gerichtsfeste Bewertung inklusive Gutachten wünschen. Wir geben Ihnen dann eine kostenlose Erstbewertung auf Basis Ihrer Eingaben, bevor der konkrete Verkehrswert von einem qualifizierten Gutachter vor Ort ermittelt wird.

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