Immobilie privat verkaufen | ohne Makler | Checkliste

Ihr Eigenheim privat zu verkaufen ist in Anbetracht der momentanen Marktsituation problemlos möglich, da die Nachfrage nach Immobilien gestiegen ist, der Bedarf jedoch nicht mit Angeboten gedeckt werden kann – der richtige Zeitpunkt, um Ihre Immobilie zu verkaufen.

Der Großteil der Verkäufer, welche ihre Immobilie privat verkaufen, hofft so, die Maklerprovision einzusparen. Diese liegt momentan bei circa 3,57% des Verkaufspreises. Ob sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen oder diese nur einer von beiden zu tragen hat, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, kann aber auch privat zwischen beiden geklärt werden. Sollten Sie Ihre Immobilie privat verkaufen wollen, sind demnach einige wichtige Dinge zu beachten. Wir von immobilie-verkaufen.info geben Ihnen einen Überblick, worauf es ankommt, wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten.

Für Sie als privaten Immobilienverkäufer werden trotz der entfallenen Maklerprovision weitere Kosten anfallen. Hierzu zählen:

• Energieausweis (40-500 €)
• Grundbuchauszug (10-20 €)
• Vermarktung der Immobilie
• Eventuell: Löschung der Grundschuld (Notarkosten: 0,2% der Grundschuld)
• Eventuell: Wertgutachten (wird am Verkaufspreis errechnet)
• Eventuell: Renovierungskosten
• Eventuell: Spekulationssteuer
• Eventuell: Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie keine Kenntnisse über die Wertermittlung Ihrer Immobilie besitzen, sollten Sie eine professionelle Wertermittlung von einer Immobilienagentur durchführen lassen. Eine Immobilienschätzung ist dahingehend wichtig, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Wichtige Faktoren zur Wertermittlung sind hierbei:

• Baujahr
• Baumaterial
• Baustil
• Dämmung
• Lage
• Grundstückswert
• Verkaufspreis von Immobilien in Ihrer Umgebung

Zunächst sollten Sie beachten, dass Ihr Angebotspreis am Anfang höher ist, um am Ende Ihren gewünschten Verkaufspreis zu erhalten. Dieser erste Angebotspreis sollte aber auch nicht zu hoch angesetzt werden, da es potenzielle Käufer schnell abschrecken kann. Der Verkaufspreis Ihrer Immobilie sollte sich immer an die Nachfrage des Marktes anpassen. Um eine spätere Verhandlungsbasis zu haben, sollten Sie auf den gewünschten Endpreis 5-10% aufschlagen. Dies gestaltet sich aber von Region zu Region unterschiedlich, da in einigen Städten eine Verhandlungsbasis zugelassen ist und in anderen wiederum nicht. Orientieren Sie sich hierbei auch an Immobilien, welche sich in Ihrer Nähe befinden oder bereits verkauft wurden, um einen passenden Preis zu ermitteln.

Wichtig! Bevor Sie oder der Käufer irgendetwas unterschreiben, sollten Sie zuerst die Finanzierung und die Hintergründe des Käufers prüfen. Wichtig sind hierbei Arbeitsplatz, Kreditwürdigkeit, Schulden und die finanziellen Hintergründe.

Ein Haus zu verkaufen ist empfehlenswert, da dieses durch hohe Instandhaltungskosten als vermietetes Gebäude weniger Rendite bringt. Bei einer Wohnung hingegen würde es sich eher lohnen, sie zu vermieten. Die Instandhaltungskosten fallen geringer aus und lassen sich leichter kalkulieren. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und den Ertrag in einer Kapitalanlage anlegen wollen, ist es daher eher ratsam, im Anschluss daran mehrere Wohnungen zu kaufen und diese zu vermieten.

Wie sich das weitere Vorgehen gestaltet, kommt in diesem Fall darauf an, ob Sie alleiniger Erbe der Immobilie sind oder ob diese mehrere Erben besitzt. Wenn Sie Alleinerbe sind, dürfen Sie selbst entscheiden, was mit dem Haus oder der Wohnung geschehen soll. Sollten Sie jedoch nicht alleiniger Erbe der Immobilie sein, müssen Sie sich mit den Miterben über das weitere Vorgehen einig werden. Ist beispielsweise eine Person nicht mit dem Verkauf der Immobilie einverstanden, darf sie nicht verkauft werden. Kommen jedoch alle überein, wird die Immobilie normal entweder mit oder ohne Makler verkauft und der Gewinn unter den Erbenden aufgeteilt. Sollten Sie mit dem Verkaufserlös Ihrer geerbten Immobilie über den Erbschaftssteuerfreibetrag gelangen, müssen Sie diese versteuern.

Immobilien in Städten werden tendenziell schneller verkauft als solche, die sich in ländlichen Regionen befinden. Passen Sie Ihre Verkaufsstrategie dementsprechend an. Internetportale bieten beispielsweise eine große Spannweite an potenziellen Käufern. Greifen Sie dort nicht nur auf eine Seite zurück, sondern auf mehrere und wählen Sie keine kleinen Portale, sondern solche mit einer hohen Klickrate aus. Beachten Sie außerdem, dass einige Portale kostenpflichtig sind. Verkaufsschilder am Haus und Mund-zu-Mund-Propaganda können zudem ebenfalls von Nutzen sein. Zusätzlich können Sie auf Zeitungen und Werbeblätter zurückgreifen.

Ein erster Eindruck Ihres Eigenheims wird potenziellen Käufern durch die Anzeige vermittelt. Achten Sie darauf, dass diese in Erinnerung bleibt. Eine gelungene Anzeige zeichnet sich durch ansprechende Bilder und detaillierte Beschreibungen aus. Hierbei sollte nicht nur Ihre Immobilie, sondern auch die Umgebung in den Fokus gerückt werden. Die Attraktivität Ihrer Immobilie wird durch naheliegende Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel gesteigert. Der Verkaufstext sollte noch einmal von einer zweiten Person kontrolliert und gegebenenfalls Rechtschreibfehler beseitigt werden.

Um eine Immobilie gewinnbringend zu verkaufen, sollte sie auf die richtige Art und Weise vermarktet werden.

Grundriss

Ein weiterer Aspekt bei der Vermarktung Ihrer Immobilie stellt der Grundriss Ihrer Immobilie dar. Wichtig hierbei ist, dass jeder Quadratmeter in den bestehenden Dokumenten sichtbar und lesbar ist. Gerade bei Internetportalen sollten Sie deshalb auf einen eher klaren und leicht verständlichen Grundriss zurückgreifen. Auf keinen Fall sollte der Grundriss von Hand gezeichnet werden. Nutzen Sie lieber ein Grafikportal, dann erhalten Sie auch eine hochwertige Grundrisszeichnung. Jeder Raum sollte eingezeichnet sein und mit der Quadratmeterangabe beschriftet werden. Auch eine gesamte Wohnflächenberechnung ist anzugeben.

Bilder  

Bei den Bildern Ihrer Immobilie sollten Sie immer im Hinterkopf behalten, dass Sie Ihr Eigenheim im besten Licht präsentieren wollen. Beachten Sie deshalb die folgenden Dinge:

• Putzen und räumen Sie im Vorfeld noch einmal gründlich auf.
• Nehmen Sie Ihre Bilder an einem sonnigen Tag auf, so wirkt Ihre Immobilie hell und freundlich.
• Laden Sie von jedem Raum ein Bild hoch und lichten Sie das Objekt sowohl von außen als auch von innen ab.
• Wenn Sie einen Garten besitzen, ist es empfehlenswert, wenn Sie von diesem Fotos verwenden, die im Sommer aufgenommen wurden.
• Verwenden Sie eine gute Kamera, denn qualitativ schlechte Fotos vermitteln unter Umständen schnell einen unprofessionellen und somit unseriösen Eindruck.

Verringern Sie schon vor den ersten Besichtigungen Ihren Interessentenkreis, indem Sie auf Vor- und Nachteile Ihrer Immobilie hinweisen. Kommunizieren Sie beispielsweise direkt, dass Ihre Wohnung keinen Stellplatz oder Balkon besitzt.

Denken Sie bei den Besichtigungen daran, dass der erste Eindruck zählt. Ihre Immobilie sollte daher gründlich geputzt und aufgeräumt sein. Zudem sollten Sie kleinere Mängel wie beispielsweise Flecken an Wänden oder kaputte Glühbirnen im Vorfeld beheben. Private Bilder und Gegenstände sollten Sie verschwinden lassen. Besondere Highlights Ihrer Immobilie raten wir Ihnen erst am Ende der Besichtigung zu zeigen, da diese Besonderheiten eher im Kopf bleiben. Spätestens bei der Besichtigung sollten folgende Unterlagen vorliegen:

• Grundriss
• Energieausweis
• Teilungserklärung (nur bei einer Eigentumswohnung)
• Nebenkosten
• gegebenenfalls Angaben zum Umbau oder Ausbau Ihrer Immobilie

Sollten Sie Ihre Immobilie selbst nicht bewohnt, sondern nur vermietet haben, dann sollten Sie zudem folgende Unterlagen vorzeigen:

• Mietverträge
• gegebenenfalls der Verwaltungsvertrag
• gegebenenfalls der Feuerversicherungsnachweis
• Instandhaltungsrücklage und Nebenkostenabrechnung der letzten drei Jahre

Nicht nur der erste Eindruck Ihrer Immobilie sollte in positiver Erinnerung der potenziellen Käufer bleiben, sondern auch Ihr eigener. Daher sollten Sie bei den Besichtigungen einen gepflegten und selbstsicheren Eindruck machen. Bleiben Sie stets höflich und freundlich. Auch auf jede Frage der Interessenten sollten Sie eine Antwort geben können, damit diese von Ihrem Wissen überzeugt werden. Nehmen Sie sich für die Besichtigungen ausreichend Zeit. Am Ende der Besichtigung können Sie sich, falls gewünscht oder notwendig, noch einmal für einen zweiten Besichtigungstermin verabreden. Damit können Sie sicherstellen, dass der potenzielle Käufer sich sicher ist und nicht kurz vor dem Verkaufsabschluss abspringt

„Reservierung“ Ihrer Immobilie

Wenn ein Käufer ernsthaftes Interesse an Ihrer Immobilie besitzt, kann es vorkommen, dass er Sie bittet, diese für ihn zu reservieren, damit er mit seiner Bank über die Finanzierung sprechen kann. Dafür sollten Sie ihm zwei bis drei Wochen Zeit einräumen. Sie können den potenziellen Käufer darüber hinaus fragen, wie er die Finanzierung der Immobilie realisieren möchte. Sollten Sie Aussagen als kritisch oder unrealistisch empfinden, ist es Ihnen erlaubt, den Verkauf Ihrer Immobilie zurückzuziehen.

Ein Hausverkauf ist nur mit einem Notar rechtskräftig. Die Funktion des Notars ist es, den Kaufvertrag aufzusetzen und zu verlesen. Darüber hinaus dient er als Augenzeuge dafür, dass Sie und der Käufer Ihrer Immobilie diesen rechtskräftigen Vertrag eingehen. Die wichtigsten Unterlagen für den Kaufvertrag müssen Sie dem Notar im Vorfeld zukommen lassen. Sollten Sie sich unsicher mit dem aufgesetzten Vertrag fühlen, raten wir Ihnen, diesen noch einmal mittels eines Anwalts prüfen zu lassen. Beim Kaufvertrag sollten Sie bestimmte Angaben festsetzen. Hierzu zählen:

• genau festgelegter Verkaufspreis Ihrer Immobilie
• Zahlungsbedingungen
• Übergabetermin
• Zustand der Immobilie

Je nach Bundesland und vorherigen Absprachen übernimmt der Käufer die gesamten oder den Großteil der Notarkosten. Haben Sie zu einem oder mehreren Anliegen Bedenken oder Fragen, können Sie erneut einen Termin beim Notar in Anspruch nehmen. Dieser steht Ihnen bei allen Fragen zur Verfügung.

Notartermin

Im Rahmen des Notartermins werden zu Beginn die Personalausweise von Ihnen und dem Käufer vorgelegt. Der Notar trägt alle notwendigen Informationen zusammen und erstellt entsprechend einen Vertragsentwurf. Dieser wird laut verlesen und mögliche Fragen werden beantwortet und Änderungsvorschläge umgesetzt. Die Vertragsinhalte zwischen Ihnen und dem Käufer sollten allerdings bereits vor dem Notartermin geklärt sein. Wichtig sind hierbei:

• Kaufpreis
• Zahlungstermin
• Besprechung über die Hypothek oder die Grundschuld
• ob der Käufer diese Hypothek übernimmt oder ob Sie sie auflösen sollen
• inwiefern der Käufer Möbel und/oder Gegenstände übernimmt, bspw. die Küche
• Übergabetermin
• Einrichtung eines Notarkontos

Das Übergabeprotokoll

Das Übergabeprotokoll ist nicht verpflichtend, aber in jedem Fall empfehlenswert. Der Inhalt des Übergabeprotokolls besteht im Grunde aus:

• Aufzeichnungen zum Zustand des Hauses zum Zeitpunkt der Übergabe inkl. Mängel und Baufehler
• Zählerstände
• Inventar, welches übernommen wird

Wichtig ist, dass das Protokoll für Sie und Ihren Käufer mit genau den gleichen Auflistungen existiert. In beiden sollten Ort, Datum und die Unterschriften von Ihnen und Ihrem Käufer enthalten sein. Das Übergabeprotokoll schützt Sie vor späteren Forderungen des Käufers und ist demnach eine rechtliche Absicherung für Sie, um nicht für später entstandene Schäden aufkommen zu müssen.

Erst wenn die vollständige Verkaufssumme auf Ihrem Konto eingetroffen ist, erfolgt die Übergabe der Schlüssel. Denn sobald der neue Besitzer die Schlüssel zur Immobilie erhalten hat, kommt dieser für alle anfallenden Kosten auf. Hierzu zählen unter anderem Wasser und Strom, die Grundsteuer sowie die Müllentsorgung. Bei der Aushändigung des Übergabeprotokolls sollten dem Käufer auch der Energieausweis, der Grundsteuerbescheid und weitere wichtige Dokumente übergeben werden.

Haben sich Interessenten gemeldet, müssen auch die ersten Besichtigungstermine organisiert und durchgeführt werden. Haben Sie bei dem ein oder anderen Interessenten bereits kein gutes Gefühl oder merken, dass kein wirkliches Kaufinteresse besteht, können Sie diese von vornherein aussortieren. Generell sollten aber möglichst viele potenzielle Käufer eingeladen werden, um den Verkaufsprozess voranzubringen. Bevor Sie sich allerdings für einen Käufer entscheiden, sollten Sie dessen Liquiditätsfähigkeit prüfen. Wurde ein geeigneter Käufer gefunden, wird mit einem Notar Kontakt aufgenommen, welcher nach allen Angaben einen ersten Kaufvertragsentwurf anfertigt.

Ohne die Unterstützung eines Maklers liegen all diese Aufgaben und die Verantwortung, den Verkauf Ihrer Immobilie glatt über die Bühne zu bringen, in Ihren Händen. Demnach tragen Sie ein hohes Risiko. Schon bei dem kleinsten Fehler kann sich dies negativ auf Ihren gewünschten Verkaufswert auswirken. Die Kosten für einen Makler zu sparen, ist also nicht immer ratsam, vor allem wenn der Besitzer keinerlei Erfahrung im Immobilienhandel hat. Zudem müssen Sie als Besitzer in den meisten Bundesländern nur einen geringen bis keinen Anteil der Maklerprovision tragen, da dies allein der Käufer übernimmt.

Sie möchten für den Verkauf Ihrer Immobilie einen Makler hinzuziehen? Kontaktieren Sie uns und wir vermitteln Ihnen einen professionellen Makler in Ihrer Region. Über immobilie-verkaufen.info können Sie ebenfalls den Wert Ihrer Immobilie kostenlos einschätzen lassen. Wir nehmen uns die Zeit, Ihre Immobilie realistisch zu bewerten und persönliche Anliegen mit Ihnen zu besprechen.

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